中国70年房产规定将成为养老地产发展的阻碍

太和养老网讯：不管是目前市场的需求，还是多年来大家对于养老产业发展模式的探索，以房养老的发展模式都是大势所趋，但是就目前的形式来看，发展以房养老，似乎并不是那么的顺利，到底是什么阻碍了它的发展呢？

养老产业业内称70年产权是以房养老最大障碍

此举被称“以房养老”，即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额。

有人认为，政府在推卸养老责任，“算计”老百姓房子。官方紧急出面表态：“以房养老”只是一种选择，与基本养老保险没有关系。

有媒体也发出评论：“以房养老”意味着养老金筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠存款和退休金。

实际上，“以房养老”概念10年前就被提出来，北京、上海、南京、杭州、哈尔滨等地近年来也在试点“以房养老”的多种模式。

此次试点具体方案尚未出台。专家认为，这次试点要想成功，还需政府引导，为老人和保险公司出台一些优惠、鼓励政策。

这几天，孟晓苏几乎每天都在微博上“论战”。

64岁的孟晓苏是幸福人寿保险股份公司前董事长，此前，他曾在中南海工作8年，又曾长期掌舵中国房地产集团，是1998年房改课题组的组长。

在出差路上，孟晓苏没闲着。他忙于告诉他的20多万粉丝，包括另一位经济学家马光远，“住房反向抵押养老保险”对孤寡老人来说，是一个不错的养老选择。

“以房养老保险”10年未获批

孟晓苏十年前就想做“以房养老”保险，它的专业名称是“住房反向抵押养老保险”。

与靠出租房屋拿租金、或卖掉房子拿房款养老不同，老人向保险公司抵押自己的房子投保，投保后可以继续住在房子里。在世时，每月支取养老金；去世后，房子归金融机构处置。

这种模式起源于荷兰，如今美国、加拿大、英国、新加坡、日本等已经普及。

“国务院的红头文件，要求开展住房反向抵押养老保险试点，这是首次。”孟晓苏说。

2003年，时任中房集团董事长的孟晓苏给国务院写了一封信，建议建立“反向抵押贷款”的寿险服务。

这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批示。之后，“以房养老”陆续获民政部、原劳动和社会保障部高层以及全国人大代表、政协委员的支持。

2007年，在原劳动和社会保障部部长郑斯林的支持下，孟晓苏还创立了一家新的保险公司——幸福人寿，致力于开发“住房反向抵押养老保险”。

中秋前夕，小编致电幸福人寿400客服热线，得到的答复是，住房反向抵押养老保险仍在研发中。

“至今，作为一款保险产品，住房反向抵押养老保险，始终未获保监会批复。”孟晓苏告诉新京报小编。

对于官方迟迟不批复的原因，孟晓苏不愿多谈，他只是说，保险业界普遍认为房价会跌，而老人寿命在增长，“保险公司不愿亏钱而集体沉默，是其过去十年无法推出的最大阻力”。

“即刻变更产权害怕房子卖亏”

新京报小编调查发现，上海、南京、杭州、哈尔滨等地也有相关试点，模式均不相同。

2007年年中，拥有政府背景的上海公积金管理中心推出“以房自助养老”的模式。65岁以上的老人将自己名下房产卖给公积金中心，可一次性收取房款；该房屋由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心。

然而，沪媒报道，2010年，“以房养老”上海试点早已停止，上海公积金管理中心表示，“无恢复时间表”。

最近一年，华东师范大学金融与统计学院教授汪荣明指导学生，专题调研“中国反向抵押贷款养老”模式。当年京沪“以房养老”试点失败原因，也是调查内容之一。

课题组发现，上海“以房自助养老”项目初期咨询者众多，但是真正申请试点的对象仅是个位数。项目失败的主要原因，汪荣明和学生们分析认为，“大多数老人不能接受签约的时候就变更房屋产权”。

家住上海普陀区的张女士，不接受的原因是“担心房价上涨”。

从2007年到2013年，张女士名下的老房子市价翻了几番，“要是当年卖给公积金中心，亏掉了。”

此外，“南京试点”也广被报道。2005年4月，南京汤山留园公寓试水“给我房子、替你养老”业务。拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可自愿将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于缴纳养老费用。老人去世后，房屋产权归老年公寓所有。

两年后，当地媒体的调查却称，该公寓只有4名老人入住，留园老年公寓即将进行工商注销。

日前，小编按照2007年该老年公寓在网站上留下的电话与之联系，不是无人接听就是关机。

汪荣明带领的课题组分析，这个方案的限制条件过于苛刻，机构公信力不够，很多老人不敢把房产交给民营机构打理。

其他城市试点也遇到了类似问题：客户过少。如今，都已基本销声匿迹。

“试点成功需政府引导给优惠”

以往的失败经历，让不少人对未来将开展的“住房反向抵押养老保险”试点，产生悲观情绪。

目前，新的试点方案尚未出台。

孟晓苏认为，如果这次想要试点成功，保监会首先要同意“住房反向抵押养老”作为一个保险产品。政府也要给一些优惠政策，比如给老人免税。(入保后每月从保险公司处获得的收入，正常情况应交税)。

再比如，老人越高寿，领取的养老金就会越多，政府也可以通过一些“高龄(保险)补贴”，鼓励保险公司对高寿老人“管到底”。

李红兵则建议，今后，“以房养老”可借鉴新加坡模式，由政府引导，给出优惠政策，或购买服务，吸引更多公益组织参与。

而在“以房养老”这一话题逐渐升温之时，有专家提醒，让老年人安度晚年，不能把眼光局限于养老金数目、模式上。

去年全国两会，作为全国人大代表的郑功成，接到一位老人的电话，希望他呼吁养老金再涨一点。郑功成说，这位83岁的北京老太太，每月能拿2870多元退休金，但因生病住院，需长期护理，还是捉襟见肘。

老年人晚年有高昂的医疗费用等支出，只依靠基本养老金，根本难以承受。“中国各级公共性财政投入，更应向老年人的医疗保障、养老服务产业倾斜。”郑功成说。

70年产权，“以房养老”最大阻碍？

多方认为，“以房养老”的主要障碍，是中国商品房产权最长为70年。

“我买的是二手房，现在房龄已经快30年了，等我老了，就算想以房养老，刚把房子抵押出去没几年，就满70年了，这账该怎么算？”北京市民张先生说。

2011年9月，银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示，我国现有的制度——房屋产权70年，致“以房养老”难推行。

中信银行2011年在多地试点推出“养老按揭”业务，但明确规定，贷款期限最长不超过10年。

“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”长春一家银行个人贷款中心负责人解释说。

对此，孟晓苏并不认同。在他看来，2007年出台的物权法已经明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。金融机构担忧“70年产权”的问题，是自己束缚了自己。

“真正的住房反向抵押保险，要保障抵押了房产的老人，按照房屋的实际价值，领取养老金直到去世。”孟晓苏说。

孟晓苏认为，“住房反向抵押养老保险”本身就是一个小众产品。按照他的计算，我国目前大约有2000万无子女和失独老人，如果其中有3%的人接受，就有60万人之多，这将极大改善他们的晚年生活。

孟晓苏计算过，在北京，一套二环内的100平米的老房子，市值约500万，如果做“反向抵押”投保，每个月可收取3.4万元养老金，直到去世，房屋增值还能领到更多。

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