鹰觅眼｜一个扫地僧背后的隐秘王

1989年，黄仙枝从福建集美财专毕业，大四岁的欧宗荣只有初中文化，欧那时已经当了好几年老板了。等黄仙枝辗转多年找到欧宗荣为他打工，得是九年之后的事了。虽然人们被普遍灌输知识和文凭的强大功效，但现实一再展示出它们的虚无性。

后来的事证明了，欧宗荣并不是一个狭隘自大的人，但没想到的是，他的批判性思维让自己走向了另外一个极端。他的三个儿子分别毕业于北京大学、人民大学和上海交通大学。这还不算什么，令人瞠目结舌的是，他将正荣招聘员工的标准，也提升到了非985或211院校不录取的地步。

不管对名校的偏执追求是否也构成了另外一种草莽气，但欧宗荣的股肱之臣黄仙枝却是一个正宗三流学校的大专生。不能罔顾的一个事实是，在黄仙枝的辅佐之下，正荣从一个地方性房企壮大成为全国性房企，期间欧宗荣也当仁不让地挤入了国内外各大财富榜单。

当一个人的理念与行为方式发生明显背离的时候，一定有不同寻常的逻辑深藏其中。

人们没事总爱揣度那位裹挟在高知精英群里的大专生的做事心态，经常担心他一有风吹草动便岌岌可危的命运。黄仙枝也乐于迎合这悲情的人设，曾暗喻自己是扫地僧，来抒发自己隐忍的心态。但一二十年来，黄仙枝在正荣的地位一直稳如泰山，一路青云直上，并最终坐上了上市公司头把交椅的位置。

做了甩手掌柜的欧宗洪其实没闲着，他一直在努力结一张大网。这一切的表层，正是扫地僧以往在台面上经营的事业。如今公司从如日中天到彻底爆雷项目烂尾，服务正荣24年的黄仙枝却突然退休了，一章乐曲演奏到最高潮的时候戛然而止。

（一）

天津北宸正荣府，这个今天还在售的项目，原本是正荣地产开发的众多普通项目之一，它后来变得不普通并成为买房业主的灾难，与一个隐秘操作脱不开干系。

2019年5月，正荣地产花了7.3亿拿下了北宸正荣府地块。在同一板块内，还有金地艺成华府、融创璟园、星河国际等众多项目。

不幸是从2021年底开始的。从那时起，正荣就搁置了这个项目建设，但这并不影响公司持续从预售监管账户中抽取资金。等到第二年5月的时候，监管账户中的重点资金只剩下了6000多万，而完工需要1.2亿。考虑一下时间线， 正荣直到第二年3月才正式爆雷，北宸正荣府应该是最早一批烂尾的项目。

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以上还不是业主们最悲哀的，如果他们知道自己维权抗议的对象早已成为未知，估计会后怕得惊出一身冷汗。

北宸正荣府顾名思义是属于正荣地产的，但从2021年下半年开始，这个项目便从公司土地储备表上彻底消失了，紧接着当年底便出现了停工。尽管从股权穿透来看，它如今依然归属于正荣地产，但现实中的所有者缺位，昭示着它的未来走向依然是个未知数。一个迹象显示，去年同是烂尾楼复工，北宸正荣府只进行几个工人的“表演式”复工，而像正荣其他项目，比如位于南开项目则是真枪实干地复工。

北宸正荣府的故事可能不简单，谜底会慢慢揭晓。而已存在的现实是，一直以来，欧宗荣家族子公司或影子公司广泛分布于上市公司项目中，蚕食其现金流和净利润分配。对这一切，黄仙枝心知肚明。

2019年，正荣地产曾在西安开发了一个现象级热盘——正荣紫阙峯著。该项目的抢手程度让人惊骇，在2020年8月的一次四栋楼开盘中，一周销售额便实现了4.5亿。正荣紫阙峯著正是欧宗荣家族全资子公司参与的项目。这当然只是诸多案例中的一个。

在2022年中报里，上海地区一共有四个项目，分别是虹桥正荣府、正荣国领、正荣璟园和上海正荣悦珑府。在这四个项目中，只有一个项目没有影子公司参与。由此可见，欧氏家族或影子公司的参与广度。

影子公司套取资金的手段很拙劣。它们通常会在项目开发公司下面开设两个账户，一个是资金监管账户，一个是普通账户。购房者打入普通账户里的钱便成了影子公司的资金来源。

疯狂操作的后果怵目惊心，销售额丢失让正荣地产早在爆雷之前就已经千疮百孔了。

一般来说，房企的权益销售额是按自身股权比例在市场上实现的销售额，营业收入是上市公司结转的销售额。正常情况下，上市公司一个周期内结转的营收，应该大致等于权益销售额。

但从正荣地产上市五年一个周期来看，权益销售总额一共是4230亿，营收却只有1519亿，后者只占前者的36%。这一悬殊的比例，充分暴露了家族公司或影子公司对上市公司的蚕食程度。

影子公司除了直接分食项目获取利益，还通过出售附属公司的方式从上市公司转移现金流。

2021年，正荣地产一共出售了18家附属子公司，这里面的故事可谓别有洞天——在这18宗交易里，除了五宗交易属于常规交易，交易对手方要么是独立第三方，要么是正荣地产的关联公司；剩下的14宗中，有八宗卖给了影子公司，其余六宗所有权当期根本没发生转移。

与众多房企卖子求生换取现金流相反的是，正荣地产卖子却向外倒流出38亿的现金流，而净利润却因此增加了8个亿。这种优秀的手法，让该流出的资金流出去了，净利润反而增加了。就是，在这些流出去的资金里，有多少本应属于烂尾项目的业主们的？

从这几年三费（销售费用、管理费用和财务费用）占毛利润的比重看，正荣早就是一个不赚钱的公司了。

2020年，公司毛利润是69亿，而三费支出高达78亿，后者是前者的一倍多；到了2021年，公司的毛利润是54亿，而三费支出高达88亿，后者是前者的1.6倍；’2022年上半年，公司的毛利润只有13亿，而三费支出竟然高达39亿，后者是前者的整整三倍。

这些数据告诉我们，影子公司攫取了真实的现金流和利润，而将所有费用都留给了上市公司。

在这种凶残操作下，公司之所以前两年还能维持一个说得过去的净利润，绝大部分仰赖于激进的利息资本化处理方式。

上市以来，正荣地产的利息资本化率一直维持在一个超高水平上：2020年高达91%，2021年是89%，2022年上半年是87%。这样的高比率，在行业内实为罕见。它的优势在于，可以将当年支付的大部分利息隐藏进了存货，从而维持住了一个差不多的净利润水平。显然，这一切都是障眼法，当期少结转的利息，在后面迟早会减少毛利润，公司只不过是在尽量拖延业绩暴雷罢了。

毫无疑问，正荣地产已经陆陆续续被掏干了精华，如果大股东哪一天想丢掉这个公司，可能连眼睛都不会眨一下。如今，公司真的爆雷了，混迹在行业的滚滚雷声中，似乎可以轻易遮掩过去的一切痕迹。这就是操盘手黄仙枝退休的大背景了，他的离开更有种“功成身退”的荣耀。

公司第六大股东中国东方资产管理公司应该洞察了一切。作为这次地产纾困的国家主力之一，东方资产对正荣地产爆雷后的困境一直熟视无睹，既没有提供流动资金支持，也没有接手任何项目。这是否意味着，宁可冒着国有资产损失的风险，也不愿去填无谓的窟窿。

（二）

恒大爆雷后，讨伐恒大的过程，还原了一个上市公司大股东怎样将资金套取出来用作家族挥霍和投资的样本。在许家印的眼里，上市公司只不过是个融资和套取现金流的工具而已，它存在的最大意义就是可以不停向许氏家族输送利益。

这样的故事同样在欧宗荣家族上演。欧家拥有一套区别与上市公司的独立的房地产开发系统，使用的依然是正荣品牌。出于规避港交所关于同业竞争的规避，这些公司的股东使用了马甲代理人。

这几年，欧氏家族开发了西安正荣彩虹谷，长沙正荣悦玺，岳阳巴陵正荣府等等项目。巧的是，这些项目到今天没有一个烂尾。由此可见，欧家财富丰厚得足以抵御最大的行业和市场暴击。

除了房地产开发，欧家还将大量精力花在了投资上。这几年欧宗荣三子欧国伟在三个儿子中风头渐盛，不仅将老大欧国强挤出了正荣地产董事会，还发力于投资事业。

欧国伟擅长交际，是上海滩富二代天团里的一员。这些富二代聚在一起，出于顺利传承家族企业的目的，组织各种沙龙，参与培训和出访，也在搞公益，还一起做投资，成员涵盖了汤臣集团、大湖股份、正荣投资、新晨投资、大众国际、中路股份、杉杉控股、水星家纺等数十家知名企业的二代。欧国伟是其中的活跃分子。

欧国伟除了和这些富二代们共同投资一些公司，个人也有零星投资，但真实水平难以言说。他个人投资的口袋导游在猛烧过一阵钱后，如今已经鲜有人问津。然而，这只不过是欧国伟不经心的玩票罢了，在欧家真正的投资版图里，这点投资连个指甲盖都算不上。

欧氏的家族投资不同于个人直投，他们喜好作LP（私募投资机构合伙人），通过专业机构进行投资。这些年，欧家的投资遍布软件和信息技术、半导体、科技推广、电子设备、新能源、生物技术、体育文化传媒等等领域。

涉及的被投公司包括：袋鼠云、术锐技术、天智航、数库、易平方、银诺医药、每日黑巧、吉奥时空、一微半导体、禾多科技、福瑞达生物、奇芯光电、饭美美、紫泉能源、方付通、优集、棱镜、财新传媒、唱吧等等公司。如果需要，这个名单还可以再长一些……

当下国内资本市场在实行注册制后，将会越来越开放，上市也会越来越容易。可以预计的是，欧家的这些投资未来将在资本市场兑现海量的财富。然而所有这些，可能都只是欧家总财富的冰山一角。当有些人对正荣地产爆雷扼腕叹息的时候，欧家其实早就为自己铺好了后路。一场总要结束的狂欢盛宴，只是爆雷让它早来到了而已。

（三）

如故事主线发展的

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