“以房养老”每月最高可得2万元

      10月20日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办也透露，目前正在论证研究以房养老以及针对企业的相关鼓励措施。

　　“以房养老”包括“住房反向抵押贷款”或称“倒按揭”，指老人将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款，由银行等金融机构处置贷款人房产。

　　·专家视点·

　　全经联养生养老地产委员会主任、美国睿智养老集团睿智中国副总裁

　　陈宏：需求少——规章少使实操混乱

　　以房养老目前面临三个障碍和“三道坎”。三个障碍一是受传统思想的束缚，老人更愿意把房产传给子女；二是须老人个人持有房产证，与子女分开居住，有房产的支配能力；三是老人的经济条件要适中。条件好的老人没必要把房子抵押出去以房养老，而经济过差的老人以房子视为重要财产和归宿，出于对风险的担心，也不愿意用房子做倒按揭。

　　“三道坎”包括，一是保险体系上，出于对房屋70年产权等问题的顾虑，保险公司不愿做这种产品。与国外的土地产权私有化不同，我国房屋土地70年有效使用期后，如何续期，有偿还是无偿，目前并不明确。二是目前房价波动大，担心房价下跌会对收益产生影响。三是实际操作上，保险公司推出什么样的产品、房产如何评估、如何进行抵押等问题，目前都未解决，且无具体政策细则支撑。

　　目前来看，以房养老的需求群体仍比较少。要加强观念上的引导，创造更多的市场条件，政策层面还需进行摸索。虽然有的地方、企业已经有自己的想法，但以房养老还要有两三年的路程要走。与此相匹配的应是，我国医疗等社会保障制度的完善，以及养老院、老年公寓等养老机构设施及相关配套服务的提高。

　　幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁，“以房养老”的最早倡议者和积极推动者

　　孟晓苏：需求大——养老难是中国国情

　　中国推行以房养老的时机已成熟，以房养老是解决中国养老难题的一项积极补充。以房养老非常适合中国国情。一方面，我国实行多年低工资制度，老年人没有多少积蓄；另一方面，我国保险业欠发达，多数老年人没有养老保险。

　　目前，有一种声音担心，按照中国传统观念，老人的房子要传给子女，在老人观念没转变之前，怎会参与“倒按揭”呢？事实上现在不少老人通过房改拥有了产权房，有的还购买了商品房，已有第二套或多套住房，还有超过10%的老人没有子女。中国目前有60岁以上老人1.78亿人，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭达70%，目前的丁克家庭老人约有2000万人。以房养老，正好针对这些人的需求。对于有多套住房的老年人来说，可以拿出一套来解决自己的养老问题。不可能一下子被接受，但市场需求是存在的。

　　北京市律师协会房地产专业委员会副主任、北京时代九和律师事务所高级合伙人

　　王建文：“70年限”不是障碍

　　70年土地使用年限并不是“以房养老”的障碍。我国现行的《物权法》对住宅建设用地70年使用期期满后如何处置，规定的并不明确。《物权法》指出：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但是有偿、还是无偿自动续期，现行法律并没有明确确认。不过，住宅土地使用权在期满后，通过无偿的方式得以续期，这在法律上应争议不大。

　　很多人把“70年的土地使用权”和“永久的地上物产权”混淆了。他表示，民众平时所说的“70年产权”其实是指“土地使用权”，而土地上面房屋的所有权，是归于个人的，法律上讲是永久性的。