养老房房地产市场转型新途径

 

提要：老人把自有产权房抵押给相关机构，每月领取养老金直到身故。6.售后回租，将住房出售给某特定机构再重新租回，取得整笔款项交纳房租和养老。8.老人出售住房，自己住养老公寓，售房款大部交付寿险公司办理养老寿险，保障养老期间的用费。

　　【老人把自有产权房抵押给相关机构，每月领取养老金直到身故。机构收回房屋进行销售、出租或拍卖以实现收益。老人既能在有生之年居有其屋，又能够将房产提前变现用于养老。】

　　“以房养老”谓之“反向住房抵押贷款”，俗称“倒按揭”。是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月支付房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

　　伴随家庭结构变化及消费水平的提高，传统“养儿防老”难度已越来越大——很多家庭都是独生子女，一个家庭通常要赡养双方四个老人，压力非常大，纠纷也时常产生。随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变，“以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充，它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担将发挥重要作用。

　　“我国社会保障体系正在逐步完善，随着老龄化人口的增加，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也是尝试，未来可能也是一种选择。” 四川省社会科学院著名经济学家蒋华东表示，老年住宅模式创新对于房地产市场是一种新的途径。

　　在国内最早提出以房养老模式的中房集团董事长孟晓苏在接受本刊采访时说，一种相对比较标准的运作模式是，老人领取养老金直到身故，机构收回房屋进行销售、出租或拍卖，老人既能在有生之年居有其屋，又能够将房产提前变现用于养老，从而真正实现以房养老。

　　问题2

　　如何实现“以房养老”？

　　【中国特色的“以房养老”有三种方式：一是“押房养老”；二是“以房换养”；三是“以房自助养老”，目前已在多个城市展开试点。】

　　早在2006年，南京一个养老公寓推出了类似“以房养老”的业务，在南京市拥有产权房屋的60岁以上老人，可以将自有房产抵押给银行便可免费入住养老公寓，直至身故。老人身故后，抵押给银行的房产将归至该养老公寓名下。

　　此后，北京、广州、上海等地也相继出现“以房养老”的金融模式，老年人一般将自有房屋用作出租或出售，以所获取的收入差额用作养老金的补充。而广州拟推行的“住房反向抵押养老保险”则通过金融机制将房产变现，这使得老人的住房资产发挥了居住和融资的双重功能。

　　此前有关房屋在“倒按揭”操作中房屋产权及保险业投资住宅限制争议限制均被破解，新颁布的《物权法》对此界定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”即将出台的《保险资金投资不动产暂行管理办法》(简称《办法》)也对保险公司投资不动产解禁，《办法》讨论稿实施，保险资金可以项目公司形式投资房地产企业股权；下一步还可以参与、甚至发起不动产投资基金和REITs等金融产品业务。

　　民政部副部长窦玉沛曾表示，“以房养老”在中国的开展，将以三种方式推动，第一种方式是老人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，其养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到这位老人故后，剩余部分交给相关继承人；第二种方式是“以房换养”：老人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是老人把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来住，只是按约支付租金。

　　目前“幸福人寿”推出的“以房养老”险种，要求投保人是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。

　　给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即，每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/(预期寿命-投保时寿命)×12。

　　中房集团董事长孟晓苏接受本刊记者采访时称，“住房反向抵押养老保险”相当于已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，然后每月或年向金融机构领取“养老金”，并将继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。当借款人去世后,金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息，享有房产的升值部分。

　　问题3

　　“养老房”能否成房地产转型新动能？

　　【长远来看，养老房是一种趋势，也是国家解决老年保障的重要一环。“以房养老”推出后，居民对住宅不仅在需要量方面会有较大幅度增长，而且将促进二手房产流动转换。在房地产市场面临转型契机之下，“养老房”或将为房地产业注入新动能。】

　　建设部与中国保监会早些时候向国务院提交的《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，已获得国务院同意，建设部已经安排国内部分城市进开始试点。

　　据记者采访获知，目前“幸福人寿”正在以中房为试点推广此项业务，中房集团董事长孟晓苏介绍，中房在北京、呼和浩特、柳州、吉林、大同等地在逐步开展“以房养老”业务，预计在未来五年内项目比例将占据10%——15%以上。

　　在记者采访中，受访的专业人士普遍认为，目前在国内运作各种以房养老，基本条件已经成熟。但由于作制度要素设计、宣传倡导等原因，导致已经出现的几种办法运作状况并不好，但长远来看，养老房是一种趋势，也是国家解决老年保障的重要一环。

　　成都星彦地产市场研究中心总监孔祥虎表示，“以房养老”模式将对中国传统观念完全颠覆，“以房养老”被老年人接受还需要一个过程。孔祥虎建议，成都可以先行试点，让市民对该类养老模式先行了解和逐渐接受，为全面推行创造条件。

　　“推出住房反向抵押贷款是拓宽养老保障的有效途径，是老年保障的又一创新之举”，住建部政策研究中心副主任王钰林在接受本刊记者采访时表示，“倒按揭”有积极意义，可减轻政府、社会和家庭的负担，让老人保持生活的“体面”和“尊严”。

　　长期从事住房养老保障模式研究的浙江大学经济学院金融理财研究中心副主任柴效武在接受本刊记者采访时表示，“以房养老”推出后，居民对住宅的需要量将会有较大幅度的增长，数量、质量、标准等，都会因住宅功能的增强而积极性大幅提升。二手房市场也会有较多的促动。如将住房对外出售或出租，自己住到养老公寓等，或者将住房反向抵押，自己居住到养老公寓等，都会促进房产流动转换。

　　倒按揭办法最终将满期的住房对外出售或者直接用住房向机构抵债，机构都要对住房作重新运营打算，也促动了房产交易的规模。

　　在孟晓苏看来，一切都已经水到渠成，在房地产市场转型的契机，“养老房”将为房地产业注入新的动能。

　　拓展阅读：

　　“以房养老”这一模式是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，之后流行起来。目前，美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。 “倒按揭” 目前在美国主要有三种类型，依据不同的贷款发放单位来区别：一是联邦政府保险的倒按揭贷款；二是政府担保的倒按揭贷款；三是专有倒按揭贷款，属于个人理财型产品。

　　国内目前试点的“以房养老”模式

　　1.售房养老，老人把住房出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，房款作为养老年金分期支付。

　　2.住房置换，售出大房，换购小房，差价款用来养老。

　　3.住房租换，租出大房再租入小房，用房租差价款来养老。

　　4.住宅出典，老人将住宅出典取得整笔款项用于投资，取得投资收益后将房屋重新赎回，投资收益用作养老支出。风险过大，不可行。

　　5.招徕房客，住宅部分出租，获取租金收入来养老。

　　6.售后回租，将住房出售给某特定机构再重新租回，取得整笔款项交纳房租和养老。

　　7.老年人将住宅出售或出租，自己住进老人公寓用房款养老。获得售房款或租金收入住老人公寓养老。

　　8.老人出售住房，自己住养老公寓，售房款大部交付寿险公司办理养老寿险，保障养老期间的用费。

　　9.都市老人将住房出售，在郊区或周边乡镇购买或租赁住房，养老成本大大降低。

　　10.在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，将都市的老人移居于此养老。减低养老成本，提升养老质量，都市的交通拥挤、人口老化问题有效解决，不发达地域开拓致富之路。

　　11.向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。又可称合资购房养老。银行借此参与房地产投资。

　　12.反向抵押贷款，老人将住宅抵押给银行取得贷款用于养老，去世后用住房还贷。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务尚未出现。