社会资本加紧抢占养老市场

太和养老网讯：市场化的道路是养老市场必经的一个阶段，现在的养老市场就如当年的教育市场一样，正在经历着一场重大的变革，这场变革最为伟大的意义，便是将一个民生、社会问题产业化，让它成为市场经济的一员。随着我国老龄化趋势愈加严峻，市场化养老产业建设则迫在眉睫。去年以来，国家陆续推出多项养老产业政策及指导意见。近期，中央财政更是下拨24亿元服务业发展专项资金，支持吉林、山东等省份的市场化养老服务产业试点工作。

政策的加码一定程度催热产业投资，开发商、险企、中小规模产业运营商等纷纷投身项目建设大军。同时，消费信托产品、房地产信托投资基金(REITs)等资本市场创新探索也持续升温。

但多位业内人士指出，完成养老产业资本运作的结构设计，是产业公司目前需要重视的问题。政策的持续加码早已刺激大批企业先行抢跑，地产开发商、险企及产业运营商公司纷纷进场，社会资本渐成养老产业主力军，但商业模式则各有不同。

资本市场胎动

“整个体系的建设还需要在省市地区细化落地，建立毛细血管似的具体落实方案，并且老龄群体是弱势群体，产业发展中政治风险很大，地方政府普遍都很谨慎。”全国老龄办事业发展部主任吴秋风强调，在产业起步阶段的养老政策并非万能，且通常都会呈现滞后性，市场化进程中企业“与其要政策还不如去抢市场”。

事实上，政策的持续加码早已刺激大批企业先行抢跑。地产开发商、险企及产业运营商公司纷纷进场，社会资本渐成养老产业主力军，但商业模式则各有不同。

开发商涉水养老地产的代表如万科，目前在杭州良渚文化村试点有邻里式养老项目，产业链条从地产开发延伸至餐饮家政、健康管理、专业护理等社区配套服务体系。浙江万科南都房地产公司总经理刘肖介绍，仅杭州万科的养老业务就还包括小型养老公寓、社区养老服务中心、专业护理机构和养老培训机构等。险企涉水养老产业则如泰康人寿，其推出有保险产品与养老社区相结合的综合养老计划，跨界涉足医养社区模式。

零点研究咨询集团董事长袁岳介绍称，目前国内养老产业的市场主体主要呈现为投机型公司、产业专业服务机构两大类；前一类型企业多以金融杠杆结合地产开发的方式，利用自身政府资源、土地资源和资金优势迅速推进较大规模的产业项目落地，未来将成为养老产业中数量发展最快的一类市场主体。相比之下，专业服务机构则因规模较小、所在行业领域细分及门槛较高等，限制了自身规模的发展壮大。

然而资本涌进养老产业的欲望，还要更强烈。中信信托此前推出有首期规模在10亿元至50亿元的健康产业基金产品，以机构投资者为目标，打造集中康复和家庭养老相结合的健康管理和养老模式。在其年内欲涉足的消费信托体系的架构中，养生养老和医疗健康也都归为目标领域之中。根据规划，消费信托产品中除享有保证金部分的资本增值外，还将享有保证金之外的消费权益部分的增值。

除此之外，有行业公司人士在会议期间透露称，业内也已有探索养老地产REITs之心，但仍需等待合适时机落地。在此之前，被视为国内首个REITs“中信启航专项资产管理计划”年内上市，接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，并拟对此进行不动产证券化业务，其收益来源于物业租金收入与物业资产增值。但有市场观点认为，该产品在流动性上、税收优惠等方面仍与成熟REITs差距甚远。

对此，上海群业咨询总经理郭玉群向本报介绍，美国资本市场针对养老服务已有三大板块上市公司，健康照护设施服务REITs市值已有约810亿美元规模。“若在国内发展养老地产REITs，更大的问题还来自于目前概念化的项目太多，实际落地执行的太少；产业链很长但又存在太多空白”，郭玉群表示。

联合国工业发展组织中国投资促进办事处首席代表罗响却对这一趋势相当看好。他表示，养老产业成熟，需要市场将其定位从服务产业向金融产品转变；要认清重资产轻量化、证券化是养老产业的趋势，终端平台化将会是具体产品的发展方向，“在中国做养老产业必须要先完成资本运作的架构设计，才考虑后面的融资、管理等问题。未来需要推进中国养老产业需要投资、管理、运营三权分离；若还依靠融资成本来决定自身商业模式，未来会死得很惨。在还没有产生收益的阶段，从投资者角度来说可以依靠频繁股权交易产生价值。而在落地经营三年及更长时间后，推进资产证券化势在必行；比如以养老地产租赁合同、会员制收费模式等资产为基础做成信托产品、发行企业债券等”。

市场爆发仍需时日

然而与社会资本日渐高涨的热情相反的是，养老产业市场需求并未如期爆发。

在平衡资本热度和市场需求的反差外，商业模式也是产业亟待厘清的难题之一。养老地产虽队伍庞大，但尚未建立闭合的成熟模式；而以“保险养老”、“信托养老”等模式仍处于单打独斗的早期探索中。对于目前百花齐放的商业模式，刘肖表示正是“青铜时代”的正常表现，伴随产业发展由高端养老向中端养老领域的拓展，商业模式仍会呈现多元化趋势。

但该阶段的企业却并非高枕无忧。郭玉群则预计称，由于产业投资早于消费能力崛起前进入市场，未来五年内或有一批养老产业公司濒临倒闭，而加大创新模式探索则被其认为是有效的避险途径，“寻找产业内的刚需，在这条很长的产业链中发挥自身专精化优势，或在产业链横切面上做特色的资产组合，都是可以尝试的创新思路”。

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