太和养老网讯：根据国家统计局发布的2010年第六次全国人口普查数据公报显示，我国60岁以上人口已达到1.77亿，占总人口的13.26%。人口老龄化的浪潮，正以让人始料不及的速度袭来。
很明显，养老产业将成为未来中国很长时间内的一个朝阳行业。但是，面对这样一个巨大的市场，包括开发商在内的社会投资者，却乏人进场，即使是如万科、绿城这样的一流品牌商，也还是涉猎尚浅，而国内成功运营养老地产，更是少之又少。为什么愿意涉猎养老产业的开发商这样少?
原因1：担心后期服务跟不上
“如果开发商没有做一个服务商的打算或者能力，那么干脆还是不要涉足养老地产这个领域。”采访过程中，绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰一再强调这一句话。
他说，何谓养老地产?着眼点并不是地产，而是养老。养老地产应该主要由四块组成，分别是地产、医疗、生活、教育，一般开发商所专业的，无非是地产，而后面的三块，却一般并没有涉及。绿城全国首创的园区服务体系，就包含了健康、居家生活和文化教育即后三块内容，而像绿城这样的地产商，显然并不是很多。这就把很多公司都排除在了养老地产之外。
后期服务，这也成为紫荆园负责人韩敏的最大忧虑。“想来入住紫荆园的老人有很多，其中相当一部分是公务员、教师等高收入人群。”但他表示，虽然现在房子的需求很俏，但是他的团队压力依然很大。“因为我们设置了自由退出的机制，如果以后小区的服务跟不上，老人觉得住得不舒服，就不会有人要求入住了，企业的后续运营也会有问题。”他觉得，要造房子不难，但老年人养老居住需求更重要的并不是房子怎么样，而是医疗、健康、居家等服务。
老年公寓后期运营的难度，或许比产品开发更大一些。对于这个观点，万科随园嘉树总经理助理徐赫也表示了认同：“随园嘉树今后是由我们公司自己经营，还是委托一家优质的专业机构，目前也都还没有最终敲定。”徐赫说。事实上，老年公寓的经营开发商并不是强项，如果运营不好开发商就有可能陷入泥淖。
原因2：投资回报不成正比
成本巨大，并且周期比较长，也成为开发商不敢贸然涉足养老地产的一大原因。
“养老公寓是为老年人服务的产品，必须要满足老年人的生活需求。这就需要配建医疗资源，交通上也要相对便捷，还有一些老年人的生活娱乐设施。可以说跟普通住宅产品相比，养老公寓的开发成本要高很多。”徐赫表示。
冯雨峰也表示，如果要称得上是养老地产，肯定要配备很多老年人需要的设施。比如医院要建起来，老年大学要办起来，食堂、洗衣店、活动场地都需要有，后期有很多服务人员的工资需要支付，这些都是成本。比如绿城的乌镇项目，600亩的项目里，各类配套用房起码占到20%，光颐乐学院这一块就有100亩，投资超过2个亿。
如果说高投入会带来高产出的话，那么这也不会是一个太大的问题，可事实并非如此。“老年人口数量虽然很大，但目前大多数人还是认可居家养老管理系统或者入住养老院。而且肯花数十万元甚至数百万元买一套养老公寓，有这样购买力的老年人毕竟只是少数。”徐赫表示，前两年杭州也有开发商推出过养老公寓，但是销售形势很不理想，原本有意进军养老地产的开发商，一下子变得犹豫不决。
当然，除了销售产权之外，养老公寓也可以出租。“我们目前正在做市场调研，随园嘉树究竟是出售还是出租，目前还没有最终定论，但是基本上倾向于出租。出租比出售的难度要小一些，但也会带来一个新的问题，投资回报期就会变得很长，就像酒店一样。”徐赫坦言，对开发商而言毕竟还是要考虑投资回报的。既然投资回报不成正比，一些开发商不敢贸然进入，也就在情理之中了。
原因3：市场空白缺乏经验
“我们做养老公寓这个产品，其实心里没底。”徐赫向记者坦言，真正意义上的养老公寓，这在国内市场还几乎是一片空白。先前万科在北京、青岛等地尝试过打造符合老年人生活需求的产品，但是像随园嘉树这样，把整个楼盘打造成养老公寓，这也是万科的第一次。
“国内的养老公寓产品，几乎没有任何现成答案可供参考。什么样的户型适合老年人，需要给老年人配建哪些设施，我们都是摸着石头过河，一边市场调研，一边调整规划方案。”徐赫告诉记者，虽然随园嘉树年底前要推向市场，但由于这些客观因素，户型直到现在都还没有最终敲定。由于没有现成答案，尤其对实力并不雄厚的中小开发商而言，确实是一件难度很大的事情。
对于这些问题，已经试水过蓝庭颐养公寓的绿城，无疑已经积累了一些经验。冯雨峰表示，针对老年人的需求，颐养公寓所有公共部位尽可能做到无高差，以使所有空间都能够轮椅到达，公共走道的部位都设置了扶手，公共卫生间专门设置了独立的无障碍卫生间，所有的卫生洁具设备都配置了无障碍可伸缩放的扶手。另外，还有能够容得下救护车和担架的医用电梯等等，以适应突发情况。
当然，对于想要在这个领域有所作为的开发商来说，所面临的问题还有很多。比如养老社区通过什么来盈利，是出租、出售，还是采用会员制模式?养老社区是跟普通社区混搭在一起，还是单独建造更好一些?应该采用什么样的建筑风格，才更适合老年人的审美观念?应该针对老年人推出什么样的课程，是纯粹让他们的晚年生活过得开心一些，还是需要专业化的课程设置，都留待人们去探索。
原因4：缺乏相关政策扶持
而关于养老产业相关政策扶持的缺失和力度不足，又是投资者们面临的另一个重要障碍。
“作为开发商，我们也很希望政府能够出台相关政策，对养老公寓项目进行扶持。”徐赫告诉记者说，目前政府对养老公寓开发项目几乎没有任何政策倾斜。拿地、交税等环节，养老公寓和普通楼盘完全一样。这就意味着，养老公寓高开发成本无法通过政策通道进行消化，这就影响了开发商的积极性。
事实上，政府对于民营养老院，各地会有不同标准的资金补助，但这种补助非常少。冯雨峰介绍说，养老社区里一个护理型的床位，算上土地成本、各种配套成本、服务成本等，一般的投入资金起码在30万元以上，配置更高一些的，可能要50万元，但是一个床位的资金补助有限，跟成本相比相差非常悬殊。
冯雨峰表示，政府应该更多地吸引社会资金，投入到养老产业中来，而不是大多数养老机构都由政府来主导打造。从拿地开始，对真正的养老地产进行政策倾斜。说是“真正”，那是因为现在也不乏一些公司“挂羊头卖狗肉”，打着养老地产的概念来进行圈地。对此，政府应该对养老地产的建筑、服务等各个方面设置一些规范，比如养老地产必须建成什么样，必须配置什么样的服务，满足条件的就可以进行相关的政策支持。比如土地便宜些，或者对投资额进行20%-30%的补助。这样，同样的钱，就可以办更多的事情。
“其实养老作为这么大的一个社会问题，政府应该把它列入一个诸如保障房一样的政策体系，比如每年规定各个区域一定要有多少养老地产，然后有相应的优惠政策，才能吸引更多的社会资金参与。”冯雨峰说。
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