第七次人口普查结果出炉后，中国人口的老龄化程度正在加速的趋势已是毋庸争论的事实。

人口是正常居民不动产市场租售价格走势的决定性因素之一。

一个直观的逻辑是，房地产市场的总体需求，将随着人口老龄化、消费低欲化的进程，同步降低。

“老龄化”“低欲化”——由这两个关键词构成的社会，正是我们的邻国日本的现实写照。日本在上世纪80年代育龄人口达到峰值之后，开始了漫长的经济停滞期，房地产的泡沫也由此破灭。

那么，中国的未来到底会如何呢？

日本泡沫的根源：人口

日本房地产的泡沫到底有多大？

数据显示，从1990年到2015年，东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户，日本六大城市的住宅地价指数在25年间下跌了75%，其他日本城市的地价指数也下跌近50%。

日本经济“失去的20年”到底应该归罪于谁？

表面上看，房地产泡沫的破灭有着不可推卸的责任。但是，只要是在市场经济正常环境下发展的房地产，一定会有泡沫，这一点，在美国、在欧洲、在中国香港，无一例外。

但为什么日本的房地产泡沫会破灭的这么彻底？追根溯源，还是要回到决定房地产发展的根本因素——人口问题。

日本失去的20年，归根结底，是在20年间人口年龄结构的迅速老化所造成的。

25岁至44岁年龄区间的人口，一般被认为是房地产市场的主力消费人群。这一年龄段的日本人口在1980年达到峰值，随后逐年减少，与这一数据同步变化的是日本的土地所有权登记数量，也开始了长期的下降趋势。

住房需求的降低带来的直接后果就是房屋空置率的高企，新的房地产项目也在逐渐萎缩。

中国“房住不炒”这五年

2016年底召开的中央工作会议上，一个新的政策基调正式发布：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

中央对于“房住不炒”给出了明确的指导意见，即“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。”

“房住不炒”的政策背景是，2016年下半年，在各地限购政策的打压下，房价依然出现了诸多闹剧：在杭州，限购令实施前一天签约了五千多套，在上海，市民排队假离婚以规避高首付和高契税，甚至还有一家上市公司出售了名下两套学区房就可以冲抵当年的经营业绩。

在“房住不炒”发布后，甚至有观点认为，中国房地产市场的拐点即将到来。

其实，住宅房地产的主力购买人口在2015年已经达到峰值，中国人口的老龄化趋势非常明显。

自1978年改革开放至2015年的三十余年间，人均GDP名义增长36倍，年均增长14%，新世纪以来，年均增长13%。人均收入的高速增长、物价的大幅上涨都是房价走高的助推力量。

新中国成立后出现过三次婴儿潮，与日本相比，中国的购房主力人群的年龄结构更为集中，由25岁—35岁的年龄段人群构成。当中国最后一次婴儿潮时的新生人口进入了购房主力年龄段时，直接导致房地产市场的爆发，房价上涨成为了一种必然结果。

与此同时，中国的城镇化进程也进入了快速发展期，当大量农村人口涌入城市，新增城市人口的购房需求成为了又一股助推房价的重要力量。

房产税能否挤出泡沫？

在中央提出“房住不炒”的五年后，一项更加重磅的政策出台：被各界呼吁多年的房产税终于进入了实施层面，将在多个城市进行试点。

与五年前“房住不炒”时的舆论声音类似，在房产税进入实施层面后，也有一些声音认为，中国房地产的拐点即将到来。

事实上，房地产的价格由人口、土地、货币等多种因素决定，政策当然会有调控作用，但绝没有必然联系。

在我看来，房产税一旦全面施行，将成为中央调控房价的长效机制之一。所谓调控，就是根据经济发展情况、市场供求关系等因素来调整征税幅度。

从这个角度上讲，房产税在一定程度上可以挤出房地产的泡沫，但不是起决定作用的因素。

从市场良性发展的角度讲，房地产的泡沫有其存在的合理性与必要性，但绝不是越大越好，也绝不应在一夜之间令其消失。挤泡沫是一种良性发展的趋势，让泡沫破灭的后果则是经济危机。

城镇化进程，还是大城市化进程？

自从商品房进入市场的几十年来，中国房地产的投资热潮从未出现下行趋势，总体上是退一进三，小抑大扬。多年来的惯性思维，令民众对于购置房产的热情愈加高涨。

当购房主力人口减少、房地产的商品刚需属性逐渐减弱时，中国的房价却未见下行，这与其他国家和地区的情况有些不同。

除了前文提到的日本，在中国台湾，25—44岁的购房主力人口于2007年达到峰值，随后，住宅房屋的交易量开始呈现下降趋势。

在美国，购房主力人口仍处在增长趋势上，因此住宅房屋的交易量是随着经济指标的涨跌而变化的。

而在中国大陆，尽管购房主力人口在2015年达到峰值，但随后几年，房地产销售面积仍在增长，这与城镇化进程仍在加速有着密切关系。

城市拥有更好的就业机会、更好的物业服务、更优质的医疗教育资源，对于乡村、小城的年轻人来说，有着无穷的吸引力。

根据七普结果显示，中国城镇人口规模已经超过9亿，占总人口的63.89%。与11年前的六普相比，中国城镇人口增加了2.36亿，比重上升14.21%。

2008年，麦肯锡曾就中国城市人口做过系统预测，当时的结论是，中国将在2030年拥有10亿城市人口。结合国际老龄化规律，人口进一步向资源型城市集中难以避免。

根据麦肯锡的预测，2025年中国将出现六座人口规模超过千万的巨型城市。然而，到2020年，中国已经出现了16座巨型城市，其中还包括11座GDP超万亿的超级城市。

麦肯锡当年的预测虽略显保守，但整体趋势依然值得今天的人们反思与总结。

一个显而易见的事实是，每座巨型城市都是其所在城市群、都市圈的中心枢纽，并起到带动周边中小型城市发展的功能作用。

从2010年到2020年间，中国357座大大小小不同规模的城市中，有201座城市的人口呈现流入状态（增长），有156座城市是流出状态（44%）。更严峻的情况是，在人口流出量超过10%的46座城市中，绝大部分来自中国东北地区及西部地区。

从这些数据中可以看出，中国城镇化进程的主线其实是大城市化进程，可以想见，如果没有政策调控支撑，依此趋势继续发展，再过十年，中国的一线城市人口仍能保持增长，而经济欠发达地区的大量小城，将逐渐衰败。

深老化社会：城市里不缺年轻人

这些年，尽管中国的城镇化进程飞速发展，但与发达国家相比，城市人口的比重仍偏低。

根据2018年的数据，美国、日本、韩国的城市群人口（100万以上城市）占总人口的比重分别为分别为46.33%、64.63%和50.17%，而中国仅为28&。

这也是中央提出要大力建设世界级城市群和都市圈的战略根源所在。

可以想见，未来，京津冀、粤港澳、长三角等几个超级城市群，以及其他一线城市带动下的都市圈的发展，将以更大力度的政策支撑和资源优势吸引中小城市和农村人口的进入，住房需求在大概率上将维持增长。与此同时，三线及以下小城市将面临空置房、滞销房、烂尾楼越来越多的局面。

中国已经进入老龄化社会，再过些年，将进入深度老龄化社会。但是，当我们以城市为单位分析人口结构时，可能会发现一个新的问题：城市里永远不缺少年轻人，更确切地说，是一线大城市里，将源源不断地涌入大量年轻劳动力。而在小城市和农村，空心化问题将成为沉疴痼疾。

以房养老：一种极小众的补充养老模式

在人口老龄化的大背景下，一种在发达国家较为成熟的补充养老模式正在受到中国近老龄人口的广泛关注：以房养老。

“以房养老”的操作核心是，业主将房产抵押给金融机构，后者根据房屋当前及预期价值、业主年龄及预期寿命综合评估，业主定期从金融机构获得养老金或等价养老服务，直至身故，金融机构自动获得房产产权。

这种起源于荷兰、成熟于美国、快速发展于欧美及日本的养老模式，一方面可以为社会保障体系提供补充，同时也满足了对生活有更高品质需求的近老化人口的经济缺口。

但是，当这种模式来到中国后，却可能受到利益相关方对于未来预期的不确定性的制约。同时，中国人传统的遗产管理模式中，在财产传承过程中的伦理命题，也是制约这一模式发展的重要因素。

首先，“以房养老”的人群存在区域分歧。如前文阐述，中国一线城市核心居住区房产的保值或升值潜力依然存在，此类房产换取的预期寿命分摊价值也将更高，而金融机构在交易中所承担的预期风险更小。但是，在更广大的二三线乃至底线城市及乡镇区域，随着空心化的加速，房产升值的概率几乎消失，随之而来的连锁反应将是消费力低迷，并形成恶性循环。这类城市的房产一旦成为“以房养老”的对价物，对于金融机构而言，显然将承担更大的风险，而房产业主在通过房产抵押所能获得的养老金或等价养老服务，可能也与他们的预期存在一定差距。

其次，“以房养老”限定于特定家庭。今天，一部分近老化人群属于“房产富人、现金穷人”的状态，“以房养老”瞄准的正是这部分人群，但还有一个必须考虑中国传统家庭观念的因素：子女继承关系。因此，如果业主家中有子女，且存在财产继承意愿，“以房养老”将不可能顺利执行。

总体上讲，“以房养老”并不具有普适性，其特有的、苛刻的限定条件，让这种看似有益的补充养老模式存在着诸多不确定性。

写在最后

第七次人口普查得出的结论，让我们不得不为正在变老的祖国担忧与焦虑。同时，在人们惯性的投资思维中，房子依然是优质的投资标的物。

这里就产生了一个悖论：人口年龄趋老、总量趋少、消费欲望衰退，房子还会是最靠谱的投资选择吗？

在日本的很多小城，人口流失严重、生育率持续下降，因此当地房价很低，甚至部分城市为了吸引人口而提供免费住房，却依然无力改变人口流失的趋势。

在中国，这种类型的小城正在变多，比如鹤岗、张掖、鄂尔多斯……

日本的国土面积还不到中国的4%，因此，对于疆域辽阔的中国而言，这样的人口流动趋势所带来的社会问题和经济形势是更加严峻的。

诚然，人口老龄化的趋势已经无法逆转，但与此相比，更严峻的问题是，经济发展如何可以以点带面，在大城市群充分释放经济活力的同时，也能为小城镇和乡村带来经济动能，把更多年轻人留在家乡。