养老地产这块蛋糕，现在投资还不算晚

2022/11/21 17:17:47 ('互联网')

中国的传统文化里，"孝道"是非常重要的一个组成部分。从大量的歌颂孝心的诗词，就可见一斑:"谁言寸草心，报得三春晖"、"低徊愧人子，不敢叹风尘"、"慈母倚门情，游子行路苦"、"母爱无所报，人生更何求"等等。

　　国人提倡孝道，愿意尽孝，也有"养儿防老"的传统理念，因此中国的养老市场一直以来都处于非常尴尬的境地。有数据显示:中国的养老市场呈现"9037"的格局，也就是说90%的老人还是在家养老，将养老的重任交托在儿女手上。剩下7%的老人在养老社区，3%的老人在专业的养老机构养老。

　　这与国外的养老市场可以说是天壤之别，之所以出现这样的情况，首当其冲的原因当然是在中国人的传统观念里，给父母养老是子女义不容辞的责任，哪怕家庭不具备给老人很好的养老环境和养老条件，也都要坚持在家养老，不然会被亲属邻里诟病子女的孝道有亏。

　　老龄化社会到来，传统养老遭挑战

　　根据国家统计局的数据显示:中国人口的老龄化程度正在快速加深。2017年，全国人口60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁以上人口15831万人，占总人口11.4%。60周岁以上人口和65周岁及以上人口都比上一年增加了0.6个百分点。预计到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.3%。到2025年，60周岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。因上世纪70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040年我国人口老龄化进程将达到顶峰。

　　随着老龄化社会到来，迎面而来的除了社会经济发展带来的巨大压力，最重要的就是传统养老问题面临着严峻的挑战。如今的家庭结构多为"4-2-1"即四个老人，夫妻双方，一个孩子，这意味着两个子女要承担赡养四个老人和一个孩子的义务。这无论是在经济上还是在体力上，都是无比沉重的负担，加上受到西方文化的影响，传统的家庭观念正在逐步淡化，家庭养老功能也开始慢慢弱化，尤其是城市化进程加快的近些年，农村劳动力纷纷涌向城市，农村留守老人的养老问题更加凸显。

　　养老产业呼之欲出，养老地产迎来风口

　　在今年5月初刚刚结束的第七届中国国际养老服务业博览会上云集了众多国内外参会企业，仅仅法国就有19家养老服务领域的企业参会，也有相当数量的投资机构在咨询养老产业的发展情况。由此就可见，养老产业火爆的现状了。

　　养老产业细分市场可分为养老地产、养老医疗服务、养老金融产品、养老日用品等领域，而其中又以养老地产的需求最大。

　　目前，越来越多的大型开发商正在把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利、远洋等行业巨头已经介入并布局养老地产多年，更多的开发商也摩拳擦掌、跃跃欲试，准备分享这块巨大的蛋糕。

　　何为养老地产

　　养老地产是适合50岁或60岁以上行动不便的老人居住的房产，从居住的大环境来看，生活配套设施要比较齐全，尤其需要包含医院、银行、公园等公共基础设施。

　　这种建筑通常需要三种功能，分别是:为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。需要包括老年住宅、养老院和托老所三种不同服务功能的住所。

　　养老地产的盈利模式

　　以往，开发商传统的盈利模式都是"赚快钱"，赚的是土地增值的钱，赚的是快速销售楼盘的钱，这种模式的特点就是快--资金回笼速度非常快。

　　但养老地产就不是这种玩法了。目前，开发商或者地产基金通常的做法是REITs的形式长期持有资产。这样做的好处是，利润率高、风险较低，但同样的投资回报率也略低;而基金投资人通过资产的买卖获取资产升值收益，承担财务风险的同时也可以获得较高的投资回报率，与之相对的，运营商借助轻资产的模式，放大经营现金回报，承担经营风险的同时也能获得较高投资回报率。

　　养老地产迎来巨大风口

　　中国的养老地产要持续发展，必须大力发展这个行业的金融生态链。随着整个社会对养老模式的认知观念的改变，养老服务设施水平的逐步提高，老年人慢慢释放名下的资产，养老地产会迎来一个稳定的回报期。有业内人士就认为:目前的房产的拥有者就是十年后养老院的主力军，目前房价处于相对的高位，大家不愿意出手持有的房产，等未来房价趋于稳定，房产税出台后，卖出手中持有的房产就可以持币进入心仪的养老院生活。

　　目前，保险、地产、机构资本都已经意识到了这个产业的未来前景，纷纷布局参与其中，而高端养老地产正是这个蛋糕最上面的一层，大家都在抢食，因此现在布局养老地产正当时。

　　在刚刚落下帷幕的宜信财富尊享年会上，张鹏带领房地产母基金团队将就2018年全球的地产形势进行深入且深刻的剖析，为国内高净值人群带来一场精彩的、干货满满的地产盛宴。并同时重磅推出宜信财富-房地产股权私募母基金1号(请点击阅读全文)。这支母基金重点关注一线和二线核心城市的办公、商业、物流、养老以及较为创新概念或运营模式的共享办公、长租公寓等增值型和机会型的房地产机会。这支经由宜信财富房地产母基金团队精心打造的产品，将为国内投资者带来新时代投资中国房地产市场的新机会。

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