养老地产，开发商转型的救命稻草

 

　　一年一度春运开启，在都市里打拼的“候鸟”们，如今最翘首盼望的大概就是“回家”二字，在那个温暖的地方，有“老家雀”在等着我们。一家团圆，年终有归宿，孝亲敬老总是“年”的主题。
　　诚然如此，老之将至，是人生的必经之路，是每个屋檐下永恒的主题，也是中国未来要面对的重要命题。如何更从容地面对老去，不独个人、社会，企业同样需要思考。

　　养老地产，开发商转型的救命稻草

　　近期，国家人口计生委、全国老龄委对我国未来老龄化发展趋势的预测结果显示，2015年到2035年我国老年人口将年均增长1000万左右。不到20年时间，我国将进入急速老龄化阶段。
　　绝对不是凑巧，也并非心血来潮，2018年，开发商都扎堆给自己改名。据不完全统计，已有20多家房企集体更名，不约而同地把“地产”二字抹去。
　　寻求新突破的房企找到了新赛道，那就是“银发经济”——当楼市“更年期”撞上中国老龄化，诞生了属于养老地产的“青春期”。
　　养老地产被视为最有前途的产业之一。从目前的情况来看，几乎所有的领先房企都先后进入这个产业。截至2017年年底，已有百余家地产企业和大量外资企业布局中国养老地产，这个数字现在还在不断增长。

　　和时间赛跑，支撑房企亏的底气

　　虽然蛋糕巨大，但据羊城晚报记者了解，先后进入养老产业的开发商都很难赚到钱。比如做养老最早、投入最多的保利发展控股集团股份有限公司(简称“保利发展”)，其相关负责人就盈利问题向羊城晚报记者坦言，目前只有北京一个项目处于微利状态。万科也不例外，全国百余个项目几乎都是亏损状态。万科董事会主席郁亮表示，目前，房企布局养老产业尚未找到成功模式，大家还在不断试错。
　　然而，房企的算盘另有打法。对他们而言，每一轮的政策红利期都是拿地的机会窗口。所以，在此期间获得土地、研发养老产品和服务，等项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个和时间赛跑的挑战。
　　由于当前的养老市场还没有特别成熟的标准和规范，就给了企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产业一种通行的开发模式。
　　可以预期的是，在成功路上，有很大一批试错企业将会倒掉作为“垫背的”。拿地可能容易，但盈利并非想象中容易，产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理都要消耗大量利润。
　　同时，养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，偏低的社区入住率是养老地产现金流的“杀手”。根据日本的经验，养老机构入住率要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。
　　能坚持下去的，是大赢家不假。但是，大量没坚持下去的，只能当“烈士”。

　　“青春期”，避免买错产品

　　当下，可以说是养老地产的青涩“青春期”。对于未雨绸缪、要为自己准备养老方案的市民，该何去何从？
　　目前，房地产市场中的养老地产可分为两大类：一是针对活力型老人的健康地产；二是针对有刚性养老需求的银发社区，两类产品都以销售为主。
　　另外，也有持有型的养老产品，因为是典型的重资产运营，准入门槛较高，动辄一两百万元的“会员费”以及月租等费用，让很多养老人群望而却步。
　　有专家研究发现，养老地产有两个非常核心的距离——与医院的距离、与子女的距离。假如这两个距离都很远，则失败的概率较高。比如曾经很流行的旅游度假型养老地产，如果仅仅只有房子而没有医疗资源，那很有可能只是概念炒作，购房者选择这类社区要特别谨慎，不要在开发商的试错阶段买了不成熟的“试错”产品。
　　对开发商来说，养老地产成熟至少需要8-10年的发展期。对有迫切养老需求的市民来说，如何安排自己的养老方案，找一套更适合自己的养老产品则是更现实的问题。

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