国外养老机构运营模式无法照搬到中国

      近日，新加坡IMAPAC公司专员就养老产业在中国的发展问题走访了多家养老行业领军企业，与行业领导者们进行了深入交流，针对养老产业面对的基于和挑战，我们特别采访了乐成集团总经理，高峻松。

      据统计，2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄化社会。联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。毋庸置疑，养老地产将是未来房地产发展的一个主流方向。

      高峻松表示，“中国中国老年护理行业拥有两个发展机遇：第一，随着老龄化的发展，市场总需求增加；第二，50后、60后步入老年后，真正有消费能力的“富裕”老人成为消费者，有效需求上升；第三，随着国家对民生问题的重视，政府对于老年护理的支持力度将增加，类似国外的护理保险、护理补助制度可能形成。挑战：人口红利消失带来的护理人力资源紧缺。”

      事实上，国内一线开发商们早已启动了对养老地产的研究和尝试。例如龙头房企万科，早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目。

      另一个标杆房企保利地产[简介 最新动态]早在2008年就已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》，并在保利地产公布的下一个十年发展战略规划中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。而在这些房企之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也在积极圈地，摩拳擦掌。

      不过，经过数年的发展，一个不可回避的现实却是，至今并没有出现一个可以堪称标杆的养老地产项目出现，诸多试水者依然在经营着自己那点试验田。从一个侧面也可以看出，房地产企业进军养老地产存在一些尚未解决的问题。

      针对这一现状，高峻松指出：中国养老护理产业的从业者面临三方面的挑战：

      “第一，支付能力不足。老人的支付来源分为自身积累和社会福利两部分。中国80岁左右老人的青壮年处于计划经济时期，收入有限，未能积累足够财富，而社会养老保险支付水平较低，不能提供足额补充，导致老人平均支付能力不足，无法享受市场化机构所提供的舒适服务； 第二，成本不断攀升。由于需要大量护理人员，养老机构成本中最重要的是人力成本，本质上是劳动密集型行业。但是一方面人口红利的消失导致适龄劳动人口数量降低，另一方面照料老人劳动强度高，社会尊重感不强，必须给予收入补偿才能吸引人才。这些因素导致养老机构成本难以压缩，且随着老龄化发展而不断攀升； 第三，政策支持刚刚起步。政府传统上将养老视为救济性、福利性行业，而非新兴服务业，虽然出台部分支持民非机构的政策，但实际中落实有限，而营利性机构几乎没有优惠政策，在全国范围内数量非常少。”

      当谈及到2020年中国养老产业的发展趋势预测，高先生就三方面分享了他的看法：

      “第一，机构上门服务的居家养老管理系统快速发展，成为解决养老问题的主要形式，可能出现部分跨区域公司； 第二，机构养老中，多数仍为单体、非营利性的民办机构，如果国家出台较为激进的支持营利性机构政策，可能部分民非机构转为营利性机构；另外，每个地区将保留数家公办养老机构，老人的入院机制将更加透明； 第三，在大量机构运营并取得本地化数据的基础上，养老行业的投资及运营机制将更加透明，大型机构如险资、基金等将真正介入投资领域。”

      面对庞大的市场需求，IMAPAC记者发现，海外资本也在抢滩中国银发产业。

      DANIEL R. BATY先生是全球最成功的养老地产投资商及运营商之一，他已在美国、欧洲和亚洲开发了超过总共15万间的独立生活、协助生活、专业护理和康复服务等社区。他创建的哥伦比亚太平洋公司已在上海建立子公司--凯健国际。“凯健”是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，第一个养老服务项目于2012年10月在上海试营业。该项目近6000平方米，将酒店式服务与世界一流的养老服务结合起来，并内设医疗诊所，为老人在家庭一般的环境里提供服务。凯健将在2013年秋天在上海浦东新区开设第二家养老服务设施，且其后续在中国预计将有超过1亿美元的项目链。

      中国台湾品安生命集团海外事业部总监江承翰说，也于2012年试水重庆高端市场，打算提供从养老到殡葬的服务。据了解，该养老院占地40亩，建筑主体面积近7000平方米，设有床位700余张，除了配备视频监控、社区医疗站、呼叫系统、观光电梯外，室外还有健身场、户外园林，还将引入温泉鱼疗水疗、视听影院等高端设施。

      除了以直接投资开发的形式进入中国养老护理高端市场，更多外资正在通过与本土开发商的合作全面参与到市场竞争之中。

      针对国际参与者面对的挑战，高峻松指出， “最大挑战是——盈利模式不可复制。第一，国外的盈利模式建立于自身社会体制之上，包括退休金、医疗保险、护理保险、房产税等。当机构来到中国时，他们会发现由于环境不同，从前的收入成本构成完全不同，盈利情况不可预测；第二，由于文化背景不同，他们不了解中国的老人，难以在活动、餐饮、市场推广上复制国外经验。第三，由于成本和语言的限制，国外机构不可能将护理团队带到中国，必须使用本地化的护理人员，但由于收入和社会地位的问题，他们难以雇到教育良好、外语熟练的人员从事一线工作，因此与工作人员不易顺畅沟通。”

      “我们认为，虽然中国养老市场很大，但基于以上原因，国外机构无法简单将运营经验照搬到中国。因此最好的策略是发挥他们的优势，即丰富的资本运作经验、专业化的建筑设计、系统的服务培训，在具体运营上与本地专业机构进行合作。”

      为了发掘中国养老护理产业的巨大潜力，来自国内与国际的养老产业运营商，开发商和投资人必须紧密合作，探索可行的投资及合作模式 关于相关问题。为此，新加坡IMAPAC专员还走访了亲和源股份有限公司任副总裁 ，华山先生， 雅达国际集团副总裁，高翔女士和全国老龄委工作委员会阎青春主任绿城地产副总裁冯雨峰先生，Belmont Village Senior Living创始人和CEO Patricia Will 女士，丹麦驻华领事馆, 总领事, Hans Halskov，Hampton Hoerter主管合伙人Bromme H. Cole 等数十为来自国内外养老护理行业的领军任务。 今年五月28-31 日，他们会齐聚上海第三界中国国际社会养老项目交流会。届时，三百多名国内外的业界的领袖，专家学者将一起探讨更适合中国的运营和盈利模式。

太和智慧养老管理软件系统助力您的养老管理
热线联系：18610556298（微信同号） 廖先生

扫码加微信详细咨询太和智慧养老产品和平台服务！

扫码加微信详细咨询太和智慧养老产品和平台服务！