日本老年住宅现状和商业模式浅析

2022/3/17 19:39:18 ('互联网')

作者：贾晓海（上海兆辰汇亚律师事务所合伙人）

一、日本老年住宅的现状

众所周知，日本是高度老龄化国家。自上世纪80年代中期，日本已经迈向老龄化社会。2004年日本人口达到历史最高的1亿2779万人，2005年65岁以上老人占全国人口的20.1%，预测2015年为26%；2050年将达到35.7%。为鼓励民间资本参与老年住宅建设和管理、日本政府近20年内先后修订或制定了《老人福祉法》、《医疗法》、《护理保险法》、《高龄者居住安定确保法》、《住生活基本法》等法律；同时，地方政府也通过制定地方法规推动民间力量参与老人住宅产业的投入。当然，日本的老年住宅产业的发展也并非一帆风顺，因为地方政府的监管不到位、开发商一哄而上导致住宅质量及后续服务良莠不齐、开发商之间进行兼并、运营商的破产使老人的权益无法得到保障的事情时有发生。比较有影响的是2007年日本最大的养老院运营商—考姆森公司因为诚信危机而轰然倒闭的事件，此事对日本当时整个产业造成很大的负面影响。

日本开发老年住宅的法律框架大致可以分为3个层次：第一层次包括《建筑标准法》、《城市规划法》、《消防法》等与建筑相关的法律；第二层次有《老人福祉法》、《高龄者居住安定确保法》、《与高龄者居住的住宅设计相关的指导方针》等与保护老人尊严和居住权的相关法律或法令；除此还包括类似于《东京都建设福祉城区的条例》等关于建设无障碍设施的地方性条例；第三层次有《护理保险法》（日语：介护保险法）。单从字面上来看，本法似乎与老年住宅没有多大关系，但是在酝酿老年住宅整体规划的初始阶段，必须事先锁定将来的运营模式才能决定建设怎样的老年住宅，否则会造成建成的住宅设施和服务无法衔接的情况。《护理保险法》规定了护理保险的适用范围、各级别的护理费用和计算方式以及具备怎样条件的住宅硬件才有资格申请护理保险等。利用护理保险为入住老人提供护理服务是经营老年住宅的关键，好比医院没有医疗保险就无法生存一样。所以说《护理保险法》是指导老年住宅建设和运营的重要法律。在运营方面，除了上述的《护理保险法》以外，还有《收费老人住宅设施运营指导指针》和《高龄者专用租赁住宅登记标准》这两部主要的法令。

二、日本老年住宅的种类

在日本，老人住宅的开发及经营必须在现行法律框架下进行，其开发和经营模式一般也就是成熟的几种模式。开发商在筹建老人住宅时，应事先规划好未来的运营模式，而这种运营模式反过来又决定该建造何种硬件设施的老人住宅。一般，开发和经营模式的策划不是由开发商自己单独进行，而由专业咨询公司帮助开发商规划并提供专业建议。

日本老年住宅主要分为“机构设施”（日语：施设）和“住宅”两大类。

●“机构设施”又可以做以下分类：

1．护理疗养型医疗设施（日语：介护疗养型医疗施设）

2．老人保健设施（日语：老人保健施设）

3．特别养护老人住家（日语：特别养护老人Home）

4．养护老人住家（日语：养护老人Home）

5．低收费老人住家（日语：轻费老人Home）

以上5种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人，政府对开发建设这些机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。

6．收费老人住家（日语：有料老人Home）（大致分3种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家）

7．患有老年痴呆症高龄者的集体住家（日语：认知症高龄者Group Home）

8．高龄者生活援助住屋（日语：高龄者生活支援House）

在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第6类的“收费老人住家”，这种形式是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合《护理保险法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务。也就是说，机构提供的护理服务最终由国家买单。这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定的收入。

“收费老人住家”的法律关系是老人从“机构设施”购买“房屋和服务”的“使用权”。简单地说，老人和“机构设施”之间按照平等自愿的原则签订合同，约定入住老人可以使用“机构设施”提供的一个房屋单元、整个“机构设施”的共用部分、公共设施的权利以及接受“机构设施”提供护理、餐饮、清洁等服务的权利，这种“使用权”可以是有期限的，也可以终生。

●“住宅”类的模式分以下4种：

1．面向高龄者的住宅

2．年长者住宅（Senior 住宅）

3．银发住宅（Silver housing）

4．自有产权住宅

“住宅”类中，除第3种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他3种住宅模式的入住对象一般为60岁以上且生活能够自理的健康老人。第1种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式，这种模式的核心是基于《借地借家法》所形成的房屋租赁法律关系，此法的立法宗旨是保护入住者权利原则。在租赁法律关系中，入住老人的权利得到很好的保护：在合同期内，房东不能随意要求入住者搬走，更不能随意涨价；入住者有权拒绝违反合同约定的任何要求。

签订了租赁合同后，“面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。“面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配备护理服务。

从上述介绍中不难看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。

三、两种代表性住宅的经营模式

由于中日两国法律的不同，下述介绍除需要特别解释外，仅从单纯的商业模式加以阐述。

1． “机构设施”类—“收费老人住家”

1）收费模式

收费项目包括：入住金、管理费、餐饮费、护理费、清洁费等