太和养老网讯：伴随着国家政策的放送，以及这两年黄金发展年，国家颁布的众多支持鼓励以及优惠政策，越来越多的企业加入到了养老产业的发展中，加上养老市场各方面的需求，也吸引了众多企业的加入。基于“银发经济”的巨大潜力和地产行业的转型升级，去年以来，地产商和投资机构纷纷投身养老地产。然而，资金、标准、医疗、观念等障碍，让看似欣欣向荣的养老地产陷入发展困境。突破瓶颈、步入正轨、探索可复制推广的商业模式……养老地产健康发展“前路漫漫”。

背后难掩尴尬

现有的养老地产项目多数处于亏损或微利状态。业内人士认为，目前，我国养老住区开发存在五个方面的问题。

一是项目规模过大，产品缺乏细分。一些地区，动辄斥资数十亿元，建设占地上千亩，甚至上万亩的超大型养老社区，这并不符合养老需求。

二是市场定位不准，盈利模式不清，深陷长期投资与短期回报之困。养老地产高投入、周期长、低回报的特征使养老地产项目面临融资难问题。

三是规划设计能力有待提高。目前，国内不少开发养老地产的机构对老年需求了解不够，致使功能配置不明确。

四是缺乏运营经验成为养老地产发展的障碍。在养老地产开发过程中，最核心的问题是用服务撬动地产。如今，我国城市老人的房屋自有率超过全球平均水平，他们不缺房子而缺服务，如果强行用地产绑架服务就会面临很大风险。

五是缺乏标准和规范。一些专家认为，缺乏设计、建设、服务、收费等多个环节的行业标准和规范，是制约养老地产发展的瓶颈。不少养老项目规划和设计水平参差不齐，在建设之初就难以满足养老需求，给长期运营埋下隐患。另外，一些借养老地产之名“圈地”的项目也得以实施，扰乱了行业正常发展。

要多样化发展

我国养老地产发展时间很短，大规模开发也就三五年时间，去年全国新增了100多个养老地产项目。

当前，不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，超出多数老年人的承受能力，造成入住率偏低，养老地产畸形发展。未来，如何扩大中低端养老住区项目规模，提供多元化服务，迫切需要解决。

江苏省老年健康产业研究开发中心主任周留建说，发展养老地产必须要解决好四个关键问题：一是搞好养老地产项目的前期策划，弄清楚市场究竟有多大，认真分析目标客户群、服务半径和规模、产品定位、与医疗机构的合作等问题，避免贪大求洋，走豪华路线;二是设计符合老年人需求的项目，做好运营管理服务;三是养老地产的投资商、开发商和运营管理商，既要明确分工，又要协调配合，实现合作共赢;四是养老地产开发模式可以多样化，开发商可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。

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