太和养老网讯：“大北京，百平两居，20万。”与北京界一水之隔的河北省涞水县一处名为“华银·天鹅湖”的房地产企业用这则广告吸引了大量自北京而来的看盘者。
12月初，“华银·天鹅湖”的开发商河北华银地产集团(以下简称华银集团)在媒体上发布了年内第5次开盘“日光”的消息。与此同时，针对“华银·天鹅湖”的维权群体正在迅速壮大，一些已经与其签订购房合同的业主认为被华银
集团骗了。
《华夏时报》记者调查发现，“华银·天鹅湖”的热销源于其独创的“养生宝”销售模式，这种以养老为名行房产销售之实的销售方式，只需业主承担银行贷款的首付款，贷款偿还则由经营者贴补。但这种“销售包租”早在十余年
前就已经被国家叫停。
而12月21日，“华银·天鹅湖”又将开盘，购房者的权益能否得到保障，依然是个未知的迷局。
创新“以老养房”
百平两居，20万，也就是说，身处北京周边的这个楼盘单价还不到3000元/平米。“华银·天鹅湖”与北京只有“一水之隔”，加上京石第二高速公路的开通，让这里对生活在北京的人们颇具吸引力。
但实际情况是，在这里置业的业主超过九成是为投资而来。据一位与“华银·天鹅湖”有合作销售关系的房产媒体销售人员介绍称，“我们看到的成功签约的购房者，90%以上都选择了‘养生宝’的方式置业。”所谓“养生宝”，
是“华银·天鹅湖”独创的销售方式之一。
《华夏时报》记者得到的一份“华银·天鹅湖”内部资料显示，“华银·天鹅湖”共推出了3款养老投资产品，其内部名称分别为：养生宝、安居宝[-2.99% 资金 研报]、盈利宝。3款产品的共同特点是，通过“返利”的方式，让房产
投资实现盈利。
养生宝产品分为两种，其中上述九成业主所选的都是这种销售模式——业主需通过开发商华银集团与银行达成贷款协议，业主自付首付款后并于两年后取得房产，委托给华银集团指定的运营合作方，预计年返利13%至15%。所谓
仅需付首付，既由运营合作方用盈利款，代还剩余银行贷款，在“华银·天鹅湖”销售现场，销售人员小蔡(化名)向《华夏时报》记者介绍，房屋运营方就是开发商华银集团，但在其发布的宣传彩页上显示，运营方与华银集团仅为
合作关系。
养生宝的另一种选择是一次性付款，付款后委托出租8年，预期年返利13%至15%，8年后房屋归业主所有。而盈利宝不公开发售，仅对VIP客户、内部员工等特定人群销售。盈利宝需将房屋委托出租6年，6年后开发商原价回收房
屋。资料显示，该产品的预期年返利率将达到14%至16%。
而针对自住型需求的安居宝产品，是在正常房屋销售的基础上，向入住业主返利。其内部资料显示，该产品会以年返利8%至10%的力度，向入住房屋的用户返利4年。据小蔡介绍，这实际上就是为鼓励入住发放的补贴，只要每月
“打卡”超过22次，就可以按月取得。
据小蔡介绍，华银集团之所以有底气推出“养老投资产品”，是因为华银集团已经与保定市政府达成了共识，将由政府出资租赁“华银·天鹅湖”的床位，这让华银集团对房屋租赁业务无后顾之忧。
养老床位政府返租?
企业开发房地产，由政府返租，帮助削减成本，提高销售业绩，听起来有些不靠谱。为此《华夏时报》记者分别向保定市民政局和涞水县民政局询问此事，均得到了否定的答案。
保定市民政局办公室一位张姓工作人员向《华夏时报》记者表示，市里面并未听过涞水县有类似的项目，可能是涞水县自己进行具体操作的。
而负责涞水县养老管理系统床位审批工作的涞水县民政局养老服务体系办公室负责人表示，“目前在华银·天鹅湖项目建设养老社区仅是合作意向，并未签约，更未确定租赁床位。”
尽管否认了“政府已经确定返租床位”的说法，但养老社区意向已经得到确认，而养老社区正是“华银·天鹅湖”新引进的概念。
据了解，“华银·天鹅湖”2009年便已进入销售状态，但直到今年才提出“养老”的概念。项目销售人员并不否认这样的转变，“一直在调整，从旅游休闲到养老健康，配套和后续经营也在做调整。”
但今年10月，自称“浸淫养老行业多年”的华银集团董事长庞文健接受某地产行业媒体采访时表示，“‘华银·天鹅湖’会首先做好养老产业的配套，包括城市、市政、商业和生活四级配套体系，步行范围内遍布三甲医院领衔的多
级完善医疗、顶级教育资源、3.5公里山水休闲商业街、10万平米瑞士风情商业街、酒店等配套。”
但《华夏时报》记者在天鹅湖现场看到，除一家酒店外，其早期规划中已经出现的山水休闲商业街、瑞士风情商业街等都均未在承诺的区域内如期出现。
走在自己声音之后的不只是庞文健。
随着京津冀协同发展利好消息不断刷新，养老产业已经是河北最渴望对接的产业之一。2010年，河北便定下计划，在三河、涿州、固安、安次等5个县(市)区建设首批养老基地。建设每个县的养老基地不少于2万张床，共100多万平
米，可解决10万老人养老问题的“环北京养老圈”。河北省民政厅甚至专门建设了“环首都经济圈养老基地项目组”希望促进养老产业在河北省得以发展。
但12月13日，河北省民政厅宣传处负责人对《华夏时报》记者表示，“环北京养老圈”目前并未取得重大进展。
事实上，在有关河北养老产业圈的新闻搜索中，除了已经尽人皆知的需求和规划，更多的只有房地产商喊出的养老地产广告。
购房者潜藏风险?
在房地产业的冬天，“华银·天鹅湖”的“日光”可算是“冬天里的一把火”，但这把火也“烧焦”了许多购房者的心。
11月刚刚在“华银·天鹅湖”认购了一套百余平米两居室的小余(化名)，现在每天晚上都要上各种房产论坛寻找“战友”。
“我们的诉求只有一个，退房!因为我们被骗了。”小余将自己的遭遇称为“占小便宜吃大亏”，“就是当时觉得便宜，脑子一热，就买了，回家了解之后才发现，开发商将来有很多种办法可以让我们自己为此买单。”
在小余罗列的“罪状”中，违反《商品房销售管理办法》被其视为“头等大罪”。
《商品房销售管理办法》是原建设部2001年第38次常务会议审议通过的行业管理法规，并于2001年6月1日起施行。其第十一条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得
采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
“也就是说他们所谓的‘创新’，其实是十几年前就已经被叫停的售楼方式。”小余说，“违规的合同不应该被认可。”
事实上，返本销售一直是我国房地产业严格管控的“禁区”。2011年1月，最高人民法院发布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，解释规定，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目
的，以非法占有为目的，使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款‘敛财’，将构成集资诈骗罪，最高可判死刑”。
此外，小余与“华银·天鹅湖”签署的合同还另有玄机。根据小余提供的资料，“华银·天鹅湖”与购房业主签署了房屋购买合同和代租经营合同，但是并没有签署“还款协议”，而经营合同上已经明确，需要业主与乙方(经营公司)
另行签署还款协议。
在发现此问题后，小余曾向销售部门询问还款协议的有关问题，但销售部门表示，“还款协议在老总手里，将来肯定有。”
北京农商银行一位不愿透露姓名的金融专家表示，“因为向银行贷款的是业主本人，所以如果双方未签署还款协议，在出现还款纠纷时，依照相关法规，银行会向业主讨账。
