太和养老网讯：无疑的，伴随以房养老模式的发展，国家政策将以房养老正规化，越来越多的企业加入了养老地产的掘金之路。虽说发展养老地产的企业不止寿康人寿一个，但是寿康人寿发展得却是最不错的一个。实际上，在养老地产领域掘金的远不止泰康人寿，而这个行业已陷入低价圈地拿补贴，转手开发高端住宅的怪圈。继北京、上海之后，广州成为泰康人寿高端养老社区的第3个入驻区。泰康人寿一方面通过养老地产的旗号低价拿地，另一方面又拟通过高端养老社区获得高额回报，其模式引发了外界强烈质疑。

近年来，已有不少大型房企、险企纷纷抢滩养老地产。易居中国执行总裁丁祖昱在微博上指出，投资养老地产能够享受到一些政策上的优惠，开发商就借此概念去圈地，然后卖住宅。“未来3-5年甚至更长时间里，养老地产只适合小规模的城市中心高端养老项目，而剩下的远郊大盘都是假借养老名义做的商品房开发。”他说。事实上，国土资源部此前对30多个养老项目用地情况调查显示，确有部分养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。

有分析称，大品牌企业到地方投资养老社区，或多或少都会获得当地政府的优惠扶持，尤其是地价。以泰康人寿在广州萝岗区投资的地块为例，公开信息显示，该地块土地以底价约1.3亿元成交，折合楼面均价为2788元/平方米。至于泰康如何获得该项目，鲜有信息披露。仅一周后，萝岗区另一卖出地块却折合楼面价达5060元/平方米。此前泰康人寿在上海松江区和北京昌平区拿地开发养老项目的价格同样相对较低。

养老地产入住门槛200万起

低价出让土地只是地方政府针对养老地产项目的优惠方式之一，更多的优惠政策包括政府直接部分出资、减税免税、专项补贴、配套出让商业住宅用地等，至于如何优惠和优惠多少，还要看开发商跟地方政府的博弈。

而与享有优渥的政府扶持政策相比，养老社区的入住门槛不可谓不高，因此有人质疑“这是拿着纳税人的钱补贴富人”。9月23日，泰康人寿广州分公司相关人士表示，要想获得入住泰康养老社区的资格，必须购买泰康人寿不低于200万元的保险产品。如果没有参与该计划，则只能在尚有空缺床位的情况下，交10万元订金，另外交50万-80万元加盟费。对于入住养老社区，除了200万元的投保门槛，还有年龄限制，男性年满60周岁，女性年满55周岁，在入住之前还会经过健康检查，只有符合上述所有条件才能入住。

养老地产已建项目罕见老人

当然，也不排除部分企业真想做养老项目，但苦于没有找到运营模式。时至今日，在养老地产领域探索多年的万科，仍未找到清晰的商业模式。

广州社科院研究员彭澎指出，“广州已建成的养老地产项目很少，大都只停留在计划阶段”。在其他城市，万科在杭州已建成的高端养老地产项目，虽然房子已销售一空，但出乎意料的是，购买者都不是老人，大多是为自己10年后养老准备的。无独有偶，万科幸福汇作为万科北京首个养老地产项目，主打宜居养老地产，并发起了“活跃老者计划”。但有网友反映，该项目内实际只有146套老龄公寓房源将试点养老地产，而且距离周边大医院有一定的距离，无法享受到就近医疗服务，而楼盘最终买家大都为有刚性需求的年轻人。

今年6月，泰康人寿在北京昌平投资的养老社区“泰康之家”揭幕，一款与之挂钩的“财富尊赢”保险理财产品目前正在销售中。泰康之家一销售经理称：“这属于高端养老社区，不是有钱就可以入住，必须要买保险产品，才有入住资格。”该销售经理称，第一批签约的老年人很多都是国家部委退休干部以及著名演员。

不少专家认为，市场需求存在多元化，高端养老本无可厚非，但政府的扶持政策在不同层次的养老产业面前如何做到平等值得关注。否则，在现有小区内建设更好的医疗、健身配套显得更有意义。

【声音】

养老地产与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业，房屋仅用于租赁，并不售卖。

——聂梅生，72岁，全联房地产商会创会会长

要防止通过养老产业发展，让高收入者或者一些营利性企业占到国家的便宜。

——顾云昌，69岁，中国房地产协会副会长

如果把持续服务与“盖房子”、项目设计相比，那么显然是前者更重要，因为没有服务等于“零”。

——开彦，72岁，中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问

政府还应鼓励类似“两限房”(限价、限套型)、“廉租房”性质的养老住宅开发，以满足不同层次的需求。此外，还应探索多样化的购房和租房方式，在房屋置换、以租代售等方面出台相应政策和规定。

——李焕喜，57岁，民进北京市委副主任委员

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