太和养老网讯：与中国养老地产行业发展的现状不同，似乎美国地产商进军医疗养老产业的近况不错，据悉，美国地产商通过REITs正式入驻医疗养老产业，以健康护理专业获得该行业的认可，目前，已经颇有成就，至少，赚钱已经不成问题。

人口老龄化的加剧使中国养老地产市场迎来新机遇，但因盈利模式不清，这一市场仍处于探索期。作为养老地产发展的先锋，美国在养老地产运营方面积累了大量经验，它们在市场化养老的背景下，走出了一条依靠REITs创新的独特赚钱模式。

投资收益

美国以REITs为主导的养老地产模式本质上依靠物业出租获得租金收益。研究发现，养老地产通过托管或合资的模式参与运营的效果并不好，因此租金回报率仍然是美国养老地产商具有持续盈利能力的基础。

另外，中银国际研究内容认为，在投资组合收益方面，美国养老住宅贡献占比达35%~60%，而医院贡献仅占比5%，与国内地产商偏好投资医疗产业不同。投资模式方面，纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式，故地产商参与养老运营不一定能提升投资回报率。

政策支持是关键

目前，在养老产业方面美国已形了HCP、HCR等巨头企业，为何会出现这样的格局。研究发现，虽然美国的养老产业市场化主导，商业性的养老机构并未享受太多的政府补贴，但美国REITs的企业所得税免征制度仍能吸引大部分地产投资商进军养老住宅产业。

美国的REITs在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，就避免了对REITs和股东的双重所得课税。这一政策促使资本进入养老产业。

中银国际认为，虽然国内目前尝试介入医疗养老的地产公司较多，但行业性机会仍需等待两方面的催化剂：一是通过提升租金回报率提高行业整体投资回报，进而刺激养老住宅的供给端;二是加大对营利性养老机构的政策扶植力度，通过动态补贴、金融、土地等手段对投资商形成长效激励机制。

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