清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心近日举办“探索中国不动产金融新模式”线上研讨会，并发布研究课题《中国公募REITs的实践与方向》的核心成果。会上，全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢发表主旨演讲。
以下为肖钢的发言实录：
大家好！很高兴参加清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心举办的“探索中国不动产金融新模式”暨《中国公募REITs的实践与方向》研究成果发布会。
首先，我要对中心出版这项研究成果表示热烈的祝贺。不动产金融研究中心依托清华大学五道口金融学院优质的科研、教育资源，组织了阵容强大的课题研究团队，取得了重要的研究成果，及时、全面总结了我国公募REITs试点以来的鲜活经验，特别是对公募REITs的理论和未来发展方向进行了积极的探讨。所以我觉得，这个成果非常宝贵，对中国进一步推进公募REITs的健康发展具有重要的理论和实践意义。这本新书的出版和研究成果的发布，必将进一步推动我国公募REITs的发展。
党的二十大报告指出，“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。刚刚闭幕的中央经济工作会议用了较多篇幅对房地产市场的平稳发展做出了新的重要部署，内容丰富，任务明确，进一步指明了房地产行业发展的方向。
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公募REITs是推动房地产健康发展的重要工具。我国“十四五”规划明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着公募REITs已上升到国家战略层面，对于盘活有效资产，增强运营活力和效益，促进国家经济整体好转都具有重要意义。
我国公募REITs自2021年6月正式上市交易以来，市场运行整体平稳，取得了显著成效，受到市场广泛认可，试点项目的示范效应良好。2022年，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合招商局集团旗下招商蛇口，邀请来自政策部门、金融机构、行业服务机构、研究机构的多名专家，组成了对理论和实践都有深入了解的执笔团队，共同编写了《中国公募REITs的实践与方向》这一专著，全面总结了中国公募REITs的发展历程及实操经验，并通过国内外经验对比，系统提出了完善中国公募REITs的政策建议。随着中国公募REITs规模逐步扩大，资产类别逐步增多，本书基于总结中国REITs试点过程中的成功亮点和不足之处，研究中国公募REITs的未来发展方向，可以说是恰逢其时。我认为，这本书最大的亮点是没有把REITs仅仅作为一个工具和产品，而是围绕促进我国经济转型升级和高质量发展，通过REITs产品构建一个金融新生态。
对于中国公募REITs如何更好地服务新发展格局和经济高质量发展，我想提出以下思考和建议：
一、研究推动REITs专门立法
不同于企业传统融资，REITs融资将资产出表进行真实销售和破产隔离，是一种结构化融资模式和直接融资工具。REITs本质上是资产IPO，企业获得一个基础设施资产的资本运作平台，前端可以吸引多元投资用于建设，后端通过REITs退出，收回资金再进行投资，持续扩募，吐故纳新，形成管理资产的规模优势，提升基础设施的运营效率和技术水平。REITs性质上属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别，因此，需要根据《证券法》研究将REITs作为一种独立的证券产品种类，制定专门法规，确立REITs的性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。
二、持续优化运行机制
当前要鼓励地方和企业拿出更多优质资产参与试点，扩大REITs规模，进一步摸清项目底数，建立分类项目库，做到应入尽入。要进一步加强部门与地方协调，提升国有资产交易效率，落实项目申报条件，压缩项目申报周期，加快项目审核进度，开展分类辅导服务，做好示范引领，形成规模化的存量资产盘活与新增投资的良性循环。对于市场上适合加入REITs试点的资产类型，尽快并入试点范围，加快扩容速度，更好地围绕REITs建立全新的高质量发展的金融体系。
要促进基础设施专业运营能力与资本运作能力的有机结合与共同提升。REITs的价值创造主要来源于资产组合运营管理和资本结构管理，具有天然的产融结合属性，这对我国来说，还是一个新的领域，如何把两者结合好，既要夯实基金管理人的职责，又要充分发挥原始权益人的战略管理与专业运营能力，提升治理水平和项目收益，是今后REITs市场需要着力解决的问题。
要进一步推进形成市场化的评估定价体系。我国基础设施建设长期以来主要是依赖债务融资进行的，公募基础设施REITs推出后，客观上需要寻找权益定价的“锚”。如何确定定价的“锚”，需要在市场中进行摸索。研究成果当中汇聚了影响REITs底层资产项目评估定价的各种因素，也提出了各种评估定价的方法，我觉得这些都非常有价值。只有通过多种方法、多种工具，原始权益人和投资者经过反复博弈，最终确定权益类产品的定价，逐步形成符合我国实际的市场化评估定价机制，使原始权益人愿意发行，投资者愿意投资。
三、加强投资者教育
公募REITs不同于股票和债券，也不同于购买普通的公募基金。当前我国公募REITs的底层资产主要是运营稳定的项目，价值波动一般相对较小，每年强制分红比例很高，因而相对股票投资比较稳定，不要寄希望项目运营收入持续大幅度增长，可见，投资REITs的风险和收益属于中等水平。由于普通公募基金主要投向二级市场股票、债券等，以股息、利息和投资组合带来的资本利得为主要收益来源，而REITs收益来源主要是底层资产经营收益和资产增值，且是封闭型基金，不能随时申购和赎回。因此，要进一步扩大宣传，切实加强投资者教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs市场平稳健康发展。
最后，我再谈一下近期大家都非常关注的保障性租赁住房REITs。党中央再次明确“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。一方面，保障性租赁住房REITs可为投资者提供中等风险、中等收益的金融产品，帮助拓宽居民投资渠道，增加财产性收入。另一方面，REITs有利于落实租购并举的住房制度。保障性租赁住房REITs已进入实质性推进阶段，对于盘活存量资产，增加租赁住房投资具有重要作用，期待试点范围进一步扩大到市场化长租房以及商业物业领域。
*本文根据肖钢在“探索中国不动产金融新模式”暨《中国公募REITs的实践与方向》研究成果发布会上的发言内容整理而成。
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