2023年西安楼市将走向何方？我们该不该买房？如何买房？

今天我们将通过政策动向、经济发展、土地供应、房价趋势、主力产品、置业需求等六大方面为大家预测接下来西安的楼市情况。

宏观政策方面

限购、首付比例将进一步放宽

2022年，各大城市开启“全力救市模式”，着眼于西安，限购、限售政策均有所放宽，从5月的限售、刚需认定、购房政策等的松绑到11月的限购区域、购房资格的进一步调整，说明了有关部门对复苏楼市的强大决心。

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*注：沣东新城限购区域为建章路街道、三桥街道、王寺街道、斗门街道。目前上林路街道不限购。

同时，从近期佛山、武汉、东莞等城市相继退出和收缩限制的政策来看，全国新一轮需求端的政策纾困已经开始。

因此，我认为2023年西安购房政策在新房方面，首付比例、限购区域等方面可能会有再次放宽，但核心区、热门板块暂不会有动作；在二手房方面，带押过户、房产税试点等政策或许都会逐个落实。

金融货币方面

贷款利率持续下调，有效提供经济支持

2022年楼市大环境愈发艰难，货币政策不得不积极调整，5年期LPR下调三次，共下调了35个基点。

同时，各个银行的房贷利率接连下降，不断探底，有部分城市首套商贷利率仅3字头，并且公积金贷款利率随之下调，5年期以上首套房3.1%，二套房3.25%。

房贷利率的下调，是为了改善金融供给，一方面可以降低房企债务压力，另一方面可以提升购房需求，实现房地产市场的平稳过渡，但房住不炒仍是底线。

纵观2023年，信贷政策，将成为了大力支持住房改善需求的重要一环，贷款利率或将持续下调。

在2023年1月1日，国家发改委副主任赵辰昕就表示，今年将把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持住房改善、养老服务等消费。

同时，在上周，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

所以，2023年，在金融方面，西安将“因城施策”“多策并举”，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

土地市场方面

热门区域供应受限、近郊成为主力

土地市场是新房的指向标，2022年高新区的大量供应，让万元地的存量不断上升，同时流拍率较低。

那么，2023年西安土拍能否持续火热？

我认为西安2023年的土拍市场的火热程度大概率与各区所推地块的优劣相关。

同时，随着主城住宅用地的不断消耗，2023年近郊和远郊将成为供应主力。

根据最新的地块情况，截止1月10日，一季度共有17幅涉宅地块供应，但这些地块起拍价都较低，也侧面反映出了优质地块少。

因此，今年相对于2022年应该会比较拉闸，就看后面有没有优质地块供应了。

新房/二手房倒挂逐渐消失

2万+楼盘或将成为常态

去年华润·未来城的DK5创下4.6万人登记的盛况，最吸睛的便是位置、品牌俱佳，面对片区内一万八九的均价，有着6-7000元/平的倒挂优势，令人冲动不已。

但经过几轮的市场验证，一二手房之间的倒挂越来越小，就比如高科麓湾而言，最近批次加推均价在1.4万/平左右，原本预期的“万人摇”也未能如约而至。

前批次所谓倒挂楼盘多属于老盘加推，经过近两年的疯狂去化，也所剩无几，所以新房/二手房倒挂逐渐消失将成为趋势。

据不完全统计，西安超2w+楼盘已有51个：

其次，高新今年新拍的地块，楼面价大多在1.2万/平左右，更有“名校+”地块，光是楼面价便达到了15904元/平，这意味着，明年的西安房价将有大幅冲破3万/平的局势。

房价走高：2万+楼盘数据将攀升：

即将入市的纯新盘中，地价突破1万/平的比比皆是，在2021年，2万+/平的楼盘数量是40余个，截止2022年末，西安在售/待售的2万+/平楼盘数量已经超过60个；

在目前限价条件宽松的情况下，参考以以往新盘入市的价格来看，明年2万+/平的楼盘数量，会越来越多，按照50%的增速来看，截止2023年末，西安超2万+/平的楼盘数量很有可能突破90个；

再加上地段和低密产品的设计，未来产品的价格和形态，大概率是以“置换更优质的住宅”为主，房价格局也将逐渐发生改变，2万+/平或将成为房价常态水平。

产品设计将逐渐走心

据住建公开信息统计，西安目前限购区内1-12月，共有51个楼盘进行了90次价格公示，共计15711套房源。

第一梯队主要分布在浐灞，有9盘超过2w/㎡：

其中参考均价在2-2.5w/㎡的楼盘有4个，分别是华宇御璟天宸、高新云熙港、紫薇华发云峰里、碧桂园高新云墅二期；参考均价在2.5w/㎡以上的有龙湖青云阙、天地源棠樾坊和紫薇云上。

第三梯队主要分布在航天和雁塔，有8盘超过2w/㎡：

航天新城有4盘的房价超过2w/㎡，分别是招商华宇长安玺、蓝光恒志芙蓉•覌辰、西安碧桂园云顶、山水香堤溪岸，合计1935套房源；

其中雁塔有4盘的房价超过2w/㎡，分别是金泰唐618、金泰观澜府、赛格中京坊、万科东望，合计1374套房源。

这些待入市楼盘均以大面积、低密度为主，伴随着均价逐渐走高，产品设计将逐渐走心，将以改善产品为主。

所以大家在改善选择时，需要清楚几点：

一是，注重区域，预算有限，可以选择便宜一些的，品质不差的，可能装修程度不那么好，甚至是毛坯房。有时候房产价值是区域发展支撑的，所以选区域比选产品更重要。

二是，预算充足，看产品，从园林社区配置，到户型设计，室内装修配置，是否有一些科技元素或者是领先市场的理念，未来居住舒适度很足。还有就是该盘起步面积大小，对比选择起步面积大的，未来社区圈层比较纯粹。

前追后赶，竞品争相上市，新拍土地也亟待入市，住房也从刚需过度到注重舒适的改善，城市在发展，我们被动前进。买房是量力而行的事情，适合自己就好。

购买力以“改善”群体为主

据统计，明年将入市的楼盘分布在11个区域，高新待入市的新盘数量最多，约有18个，其次是港务区和浐灞，各有8个纯新盘待入市，城北大明宫、长安和经开次之，各有7个纯新盘待入市，灞桥、未央和曲江的新盘供应数量最少。

高新、港务、浐灞依旧是“供货主力”板块：

自楼市回暖以来，西安一直采用以“名校+”的模式，带动新区发展，经过了几年的蜕变之后，“名校+”楼盘引领楼市已是常态；

在2023年待入市的楼盘中，高新港务作为主要供货板块，几乎一直遵循着万元地+名校的配套发展；

最典型的场面便是楼面价越拍越高，以高新为例，GX3-18-1、GX3-18-16两宗地在“一小、一中”的加持下，即使市场低温，也创下了12888元/㎡和12405元/㎡的成交楼面价，不容小觑。

第一，西安楼市目前遵循着“东北—西南”的发展规律，规划的二十余块教育用地和临近北方河景的稀缺资源，让港务和浐灞自然也不甘落后，地价虽然不同往日，但缓步前进的只是涨幅问题，发展依然值得期待。

雁塔作为高新的外溢板块，片区的人口密度在不断增加，房价也在逐步向高新看齐，也是不少泛高新置业家庭的首选区域；

航天新城作为西安的技术人才聚集地，再加上是航天供应经常处于紧张的情况下，所以大多数时候开盘，只要产品OK，基本都是开盘即去化的情况，所以想要在航天置业的小伙伴，就要多加留意片区新房动态。

第二，值得留意的是，科技二路作为连接西安主城与沣东、沣西的重要交通路网，伴随科技二路的正式通车；

从高新到昆明池的距离将缩短至十分钟，沣东的和高新之间的距离也直线拉近，这意味着，在未来一年的发展中，沣东将会持续发展现有的区位优势，厚积薄发。

第三，各个新开发区将会持续“名校+”的发展模式，热门置业板块临近教育用地的楼盘，会保持热度，这些区域将会是重点置业选择。

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