中国人民银行 中国银保监会关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知

字号 大 中 小2023年02月24日打印本页　 关闭窗口为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：

一、通过信函方式将意见寄至：北京市西城区成方街33号中国人民银行金融市场司（邮编：100800），并请在信封上注明“金融支持住房租赁征求意见”字样。

二、通过电子邮件将意见发送至：scsfdc@pbc.gov.cn。

三、将意见传真至：010-66016421。

意见反馈截止时间为：2023年3月26日。

附件1：关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）.pdf

附件2：《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》起草说明.pdf

中国人民银行

中国银保监会

2023年2月24日

关于金融支持住房租赁市场发展的意见

(征求意见稿)

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展 住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国务院 办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》( 国办发

展开全文

〔2016〕39 号 )、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房 的意见》(国办发〔2021〕22 号 )，现就金融支持住房租赁市场 发展提出以下意见：

一、基本原则和要求

(一) 支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租 赁应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、 青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建长期租赁住 房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

(二) 重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业 发展。金融支持住房租赁应坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地 产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规

模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。

(三) 建立健全住房租赁金融支持体系。 金融支持住房租 赁要以市场配置为主，为租赁住房的投资、开发、运营和管理 提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，市 场功能完备、结构均衡、竞争有序。

——金融机构分工合理。 商业性金融要按照依法合规、风 险可控、商业可持续的原则，满足各类租赁住房主体合理融资 需求。政策性金融、开发性金融限于在符合职能定位和业务范 围的前提下，为保障性租赁住房开发、建设、运营提供融资。

——金融产品创新规范。住房租赁信贷产品应功能明确， 期限和利率定价合理，风险评价和贷后管理完善。直接融资产 品应结构简单清晰，市场约束和运行机制健全有效，产品定价 透明，资金用途真实、合规。

——信贷和资本市场配置优化。信贷市场主要满足各类主 体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求。 资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。信贷市场和 资本市场可根据住房租赁不同环节收益和风险特点，协同配合、 合理接续。

二、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新

(四) 加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。 支持商 业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企 事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷

款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资 的 20%，贷款期限一般 3 年，最长不超过 5 年。商业银行应根据 各类主体的现金流及房地产开发风险特点，建立完善的开发建 设贷款审批机制和风险管理机制，提高贷款审批效率和管理水 平。

(五) 创新团体批量购买租赁住房信贷产品。 对于企业和 符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍 型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量 购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期 持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增 地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。利 用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已峻 工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁 住房团体购房贷款的期限最长不超过 30 年，贷款额度原则上不 超过物业评估价值的 80%。

(六) 支持发放住房租赁经营性贷款。 住房租赁企业经营 自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不 超过 20 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%，可用 于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工 业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房， 经营性贷款的期限最长不超过 5 年，贷款额度原则上不超过贷 款期限内应收租金总额的 70%。

商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况，租赁住房 的租金水平、出租率， 以及住房租赁企业的专业能力、财务状 况、持续审慎经营等开展尽职调查，并结合住房租赁企业的经 营和风险特点，合理设计贷款的期限、利率和还款方式。

住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源。住房租赁 企业有明确的其他还款来源的，商业银行可发放质押、抵押贷 款，但应审慎评估质押、抵押的法律风险，确保质权和抵押权 可执行。在依法合规的前提下，鼓励商业银行根据住房租赁企 业的资信和经营情况发放信用贷款。

探索发挥政策性住房金融作用，支持住房租赁企业长期持 有运营保障性租赁住房，优先满足符合条件的新市民、青年人 等群体的住房租赁需求。

(七) 创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。 鼓励商 业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模 式和金融产品， 向住房租赁建设和运营企业、住房租赁经纪机 构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管 理等综合性金融解决方案。

三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

(八) 增强金融机构住房租赁贷款投放能力。 支持商业银 行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房 租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放。

(九) 拓宽住房租赁企业债券融资渠道。 支持住房租赁企

业发行债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用于租赁住 房建设、购买和经营。鼓励优化债券发行流程，提高住房租赁 债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。

(十)创新住房租赁担保债券( Covered Bond)。住房租赁 企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业 抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债 券纳入债券管理框架。

(十一) 稳步发展房地产投资信托基金( REITs )。稳步推 进房地产投资信托基金( REITs )试点工作，在把控风险前提下， 募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房 地产投资信托基金( REITs )份额交易流通，促进长期稳定经营， 防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中 国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口 净流入的大城市开展房地产投资信托基金 ( REITs ) 试点，为利 用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地 等) 依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支 持。

(十二) 引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。 支持 金融机构、资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相 关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地 产投资信托基金 ( REITs ) 长期持有、运营租赁住房。支持保险 资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融

机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。

四、加强和完善住房租赁金融管理

(十三) 严格住房租赁金融业务边界。 住房租赁金融业务 要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行 为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房 金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租 赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产 开发。金融机构应建立完善相关业务制度，加强合规性审查和 评估，确保审慎合规开展相关业务。

(十四) 加强住房租赁信贷资金管理。 商业银行等机构要 严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、 贷款用途真实性的调查和跟踪，确保贷款资金按照约定用途用 于住房租赁建设和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。对 于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的，应及时 收回贷款。

(十五) 规范住房租赁直接融资产品创新。 住房租赁直接 融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、信 息公开透明、资金用途依法合规。