4年前卖 3万+/平，4年后，房价居然 跌回了2万+/平，惨呐！

不在增城，也不在花都，这种事儿，居然发生在天河！

这可能要打破你的认知，买了天河，也不是百分百涨价的，选择很重要。

房产君吐血整理了天河区各板块160个小区，整理出了这份名单。

哪些小区放心买，哪些小区最好谨慎碰？

天河东部：“小透明”楼盘，涨幅达96%！

涨势喜人的盘，都是老面孔了。

比如 中海康城，2018年成交价3.99万/平，2022年涨到5.7万/平，涨幅 44%；

美林湖畔，4年前价格不过4.98万/平，2022年均价已经站稳7万+,涨幅53%。

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盈彩美居，2018年刚过4字头，2022年涨到6.58万/平，涨幅60%；

都是综合素质不错的盘子，大家都知道好，但价格是真不便宜了。

除了上述几个明星盘，天河东部80%的盘，都在这几年的政策红利中，吃到了不错的涨幅。

城市假日园、时尚名苑、翠屏富通雅苑、旭景花园、中兴花园、骏景家园等，近4年来，房价涨幅都超过30%。

（注：小区成交全年成交量，仅来源贝壳公开平台数据，成交量会比实际偏少，仅作为参考使用）

意外的是， 名不见经传的华南御景园，涨幅达到96%！居然成了最大赢家？

这倒不是因为，华南御景园价格飙得有多高，而是缘于，其2018年的房价仅2字头，真的太太太太低了。

彼时的岑村板块，还属于洼地，没有什么关注度；再加上没地铁，更是劝退刚需。

2018年后，小鹏汽车总部搬到了岑村，间接带来一波强劲的购买力。

别的不说，小高层板楼，北林火炉山，西靠华南植物园，加上小区近50%的绿化率，对改善买家特别友好。

华南御景园2022年成交的11套房源中，三房以上就有10套，而2房只有1套。

至于棠德花苑、富力新村这些 90年代的过气产品，四年来，房价不涨反跌。

别看棠德花园卖不起价，其成交量却是整个天河区最旺的（挂牌量也是最大的，超过300套），2022年，仅贝壳平台就有99套成交。

涨不起的价格，反倒给了刚需一个上车天河的机会。

天河北过气了？扯蛋

大家都在喊着天河北过气了。

其实不然， 华阳小学+广州中学的王炸组合（2022年天河教育政策），依然YYDS。一批重视教育的中产购买力，持续涌入。

看价格就知道了。

天河北近4年来，涨幅可观，丝毫不输天河东部热点板块。 富力天河华庭、峻林、帝景苑、金海花园、瑞安创逸都有超过 40%的涨幅。

细分板块下，地段更核心的林和、龙口西、龙口东片区，涨势胜过天润路一带。

明星盘峻林，2018年成价8字头，四年后，房价已经站稳13万+，直逼15万+，涨幅达到59%！

成交量最大的两个盘， 涨幅也都不错。一个是 侨林苑， 一个是 中怡城市花园。

两个盘中，前者侨林苑一期与华阳小学仅一墙之隔；后者则有很多小户型，拉低上车门槛，而且与华阳小学，也就隔着一条马路。

| 中怡城市花园一旁的华阳小学

华景新城、天河公园、员村，房价起飞！

下面这几个板块中，靠近珠江新城中心，我暂且称之为泛中心板块。

华景新城和天河公园，强学位加持，板块居住环境优秀，很多购房者买来给小孩读书，一般会长期持有，房价非常坚挺。

近4年来，华景新城叠翠居，芳满庭园、翡翠居、华景里、陶然庭院等多个组团，稳稳涨了30%以上！

尤其是，近期学位房旺季，华景新城几乎每个月都有20套的成交。

另外，金融城的利好不断兑现，天河公园、员村板块几乎要起飞。

标杆盘东方新世界熹园、隽园、美林海岸花园等， 4年涨幅直接突破50%！

后天河北 ：超过10个二手房价格跌了

对比华景、员村的“鸡犬升天”，后天河北楼市，就有些戏剧化了。

近4年来，至少有10个二手房价格跌了！还有次新盘，面临“卖不起价”的尴尬。

梅花园板块的 白云畔山公园，燕塘板块的 嘉逸花园、汇富花园；沙太南的 天河北苑、天利居、橡树园、银利花苑；沙河的 豪景花园、华翠苑......

房价走势，一片绿油油。

后天北板块，缺乏新的规划和概念，很难吸引购买力。

再加上，这些小区，大多数都是90年代建的，楼龄产品严重过时，简直雪上加霜，各有各的“不幸”。

比如， 紧挨着银河园的嘉逸花园，有户型直接一线“望坟景”！小区4年前卖3字头，现在依旧是3字头......

还有沙河顶附近的老破小华翠苑，1997年建设，周边靠近杂乱的服装市场。

2018年价格，一套南向82平三房，单价3.5万/平。

四年过去，同款户型已经跌到了2字头， 暴跌1万/平！

同样遭遇的，还有远洋天骄，2018新房尾货已经卖到5万/平，如今整个二手房成交，也不过5.5万+/平左右。

后期5字头上车的买家，可能要面临一段时间的“横盘期”。

珠江新城，欢快蹦迪

珠江新城，压轴出场。

从2018年到现在，珠江新城至少有4个楼盘，涨幅超过90%！包括嘉裕公馆、凯旋新世界枫丹丽舍、广粤尊府等。

广粤尊府、 嘉裕公馆更是以超110%的涨幅，领跑珠城!

也就是说，如果你前几年买入该小区一套120平的房子，现在至少涨了1000万+。

珠江新城，我们已经写过多次，其上涨原因，可以回顾我们的文章： 珠江新城杀疯了！一天卖10套房，2月有望破100套！

不过， 珠江新城也不是百分百涨！

看吧，西区“公寓式”住宅富力盈力大厦，4年来反倒跌了10%。

跌得最狠的，还有同样位于西区的丽景华庭。商住混合+单体楼+产品过时，导致其卖不起价。

看到了吗，对于一些边缘小区，“天河信仰”也挽救不了其涨不起价的尴尬。

1）没有规划和热点的板块， 连接盘侠都不知道的“小透明”，谨慎买入。

2） 建筑年代在90年代的，楼梯楼，户型奇葩的，哪怕在天河，也不要买！还不如退而求其次，看看附近的黄埔。

如果实在 预算低，纯居住，不考虑以后置换，那就做好“烂在手里”的准备......

3）旧的二手网红盘，现在还能不能买入？

我的想法是，可以，但要挑，关键看价格和具体的产品。

不要追高，因为后续空间，不会像前五年那么夸张了。

就拿中海康城来说，2002年小区陆续建成，现在楼龄已经超过20年。外观已经很老旧，有的还是楼梯楼，有的还靠近高速路，别说涨，能保值就已经不错了。

天河各个板块，板块里各个小区，小区各个楼栋户型，分化只会越来越大。

你觉得呢？你看好哪个小区？评论区聊聊吧！

最后插个题：若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们这周的直播，来听听最实在的买房建议！ 3月16日（周四）晚上8点不见不散！

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