观点指数1月末，据高力国际披露，成功协助促成朗诗青杉资本和领盛投资管理完成上海黄兴大楼项目的交易，领盛打算将其打造成长租公寓。
据最新消息，2月14日，CBRE世邦魏理仕投资及资本市场部亦披露，成功协助建发房产和领盛投资管理完成上海建发珑庭一期8#、9#和10#楼的交易。交易标的项目位于上海市杨浦区，原先是建发房产开发的大型商务办公楼群，领盛收购后打算改建成长租公寓。
事实上，这已是领盛在中国内地长租公寓领域的第三次尝试。
更早于2021年，领盛与景瑞不动产收购了上海虹桥良华购物广场（西区）项目，也将之改造成长租公寓。
可以看到，领盛在中国内地三次长租公寓布局选择，均是以收购非租赁住宅项目改建的形式入局，这一举措的背后值得深思。
观点指数认为，政策导向是诱因，存量非租赁住宅项目的区位、周边设施等地理条件是重要的影响因子。
黄兴大楼收购案背后
据朗诗绿管的公告披露，此次黄兴大楼出售事项代价约为1.02亿元，而在公告前该物业的价值为2.53亿元，且预计自出售事项录得约0.56亿元账面亏损净额。
2017年2月24日，朗诗绿色地产有限公司全资附属公司上海朗松实业有限公司以3.12亿元收购上海黄兴大楼，地上共计22层，建筑面积为1.14万平方米，当时拟重新装修改造后以办公楼的形式进行出租，收取租金以实现资金的回流。
然而，观点指数通过查找朗诗地产2018-2022中报、年报，发现直到2022年底向领盛出售前，上海黄兴大楼一直处于“装修改造”状态中，且一直是部分出租的情况。
虽然朗诗并未披露上海黄兴大楼出租率情况，但是与正常出租办公楼相比，势必有所影响。
例如招商房托就曾披露多个写字楼项目及商业零售项目因为进行装修改造而导致出租率下降，花园城的出租率更是在一个季度内下降了10%。
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究其原因，租赁物业持续装修改造中会因为施工产生噪音，空气质量、出入便捷程度下降等情况，从而对其他租户的正常工作产生一定影响，导致续租率降低，这些会让朗诗以办公楼出租的形式无法获得稳定的现金流。
因此，朗诗乐于出售“低效”办公楼，而领盛也乐于以一个不错的价格收购该存量项目，变道改建成长租公寓。
观点指数了解到，此前领盛收购的上海虹桥良华购物广场（西区）项目亦有相似之处，该项目地处上海虹桥商务区核心区，2016年良华作为不良资产入市，那时周边地区如国家会展中心等尚未发展起来，且良华西区已空置两年以上，也曾被称作“老烂尾楼”。
观点指数认为，领盛选择以闲置、低效的上海非租赁住宅项目入局中国长租公寓市场原因可能有三：
首先，近两年来由于疫情原因，商业办公楼仍在源源不断地供给，而需求端疲软无法跟上供给速度，供需不平衡导致大量商办项目积压，商办空置率高企。
从数据来看，北京上海的商办空置率均高于整体市场，一线城市房价高且可供租赁的房子有限，而外来务工人员多，租赁需求大。
收购类似的商办项目改建并以长租公寓的形式出租运营，一段时间后再溢价出售或以ABS、CMBS、REITs等资产证券化的方式退出，这样可获取高额利润。
其次，截止到2022年末，全国重点22城已集中出让285宗涉租赁用地，其中纯租赁用地33宗，配建租赁用地199宗，自持租赁用地53宗。但总体来说，国央企仍是拿地主体，民企甚少。出让门槛，叠加建设成本等问题，让外资不能轻易以土拍的形式进入。
最后，领盛选择收购这些商业项目并改造成长租公寓，而非装修翻新后再出租，这背后也不乏有政策的支持。
从2016年开始就已有政策：一方面，调整后的水、电、气均会按照民用价格收取，有利于“非改租”项目的出租。
另一方面，对于进行“非改租”改建项目并成功纳保的企业而言，不仅可享受住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，债务融资方面与其他企业相比也更易于发行企业债等债券，此外还可将该物业抵押，发行住房租赁担保债券。
因此，“非改租”项目背景下的租赁用房与住宅用地建成的租赁住房相比，租金可能更具优势。
此外，2月24日，“金融17条”也吹来了春风，提出要加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，并且支持发放住房租赁经营性贷款。
“非改租”并非特例，选址、面向人群等“别有洞天”
并不是只有领盛一个企业选择了“非改租”的发展模式。
早在2019年，上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌 “城方活力社区·城寓江月路店”便是上海首例商业办公产品变道为租赁住房的项目，这也是首个以商办性质转R4租赁用地的项目。
据观点指数不完全统计，自从2016年有相关政策出台后，一线城市中共有12起“非改租”案例，而深圳暂无相关案例。可以看出，大部分项目之间相同的特点是将闲置、废弃、老旧的非租赁住宅项目进行存量改造，并改建成长租公寓，而且12起案例中有7起在上海，领盛这三个项目也均是落地于上海。
北京上海一直是各大投资机构偏好而且首选城市，因为市场化程度高且抗风险能力强。
同为外资的博枫也是“英雄所见略同”，首入中国租赁市场时选择布局在上海，并以新设立的中高端定位长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理。
除却博枫，睿星资本在中国设立的长租公寓投资基金首轮资金募集完成后，最先收购的项目同样是位于上海长宁中山公园附近的资产，打造成了高端租赁社区品牌“驻在LIV'N833”。
就具体区位来说，领盛改建的3个长租公寓项目中，上海虹桥良华购物广场（西区）项目位于上海闵行华漕板块，地处上海虹桥商务区核心区，距离虹桥枢纽中心和虹桥商务区800米，到达国际会展中心仅需15分钟车程。
据观点指数了解，目前虹桥商务区核心区入驻企业已超过600家，预计到2023年年末将超1000家；并聚集了贸易企业近4000家，民营企业超60000家，也是很多外资企业总部首选入驻的地方。
之前观点新媒体与华平投资的采访中，后者透露越来越多的人开始接受甚至是喜欢住酒店式公寓或长租公寓，华平投资客户也从99%的外资向越来越多的国内客户方向转移。
从博枫资产描绘的上海五角场博邻行政公寓租户画像中，也可以看到不仅仅只有海外留学生及国际学校的外教身影，同时涵盖了周围公司的中层管理人员、企业外派人员等。
由此可以推断，随着虹桥商务区不断吸引投资和开工建设，附近高品质公寓市场需求会越来越旺盛。
正如前文所提及， “非改租”项目的水电都将按照民用水电来收取，但是普通长租公寓项目如上海中骏广场方隅国际公寓依然是采用商用水电费用收取，即是民用两倍左右。
以此来看，领盛的选址不仅可以很好地满足商务人士，而且可以吃到政策红利，更契合租客的喜好。
据悉，上海良华购物广场（西区）项目将与景瑞不动产共同打造成品质公寓+共享社区+配套商业的多业态融合开放式街区，共有一房或两房的户型可供选择。
此外，观点指数查找资料发现，除了良华西区闲置以外，上海虹桥良华购物广场入驻的商家以中低端为主，且去过的顾客大都认为商场破旧，整个商场更倾向于是一种服务性质的社区型购物中心，只能满足于普通需求。因此，如若只发展成为独栋长租公寓，反而不如多业态融合的项目更贴近都市白领生活需求。
对于上海黄兴大楼改造成的长租公寓，距离五角场高新技术园3.1km，离五角场商务区2.7km，离长阳创谷仅300米，而长阳创谷是创业街区，也是上海市低碳发展实践区、人工智能示范园区，里面入驻了多家创新创业企业。
前文所述的2月14日领盛收购的建发珑庭一期的三栋办公楼，离五角场创智天地园区仅2.2km，而创智天地附近集聚了5个国家级大学科技园和10个专业化科技园区、建成了上海最大的科技孵化器，3500多家头脑型、创业型中小科技企业也集聚在周边。
依照2021年颁布的《杨浦区人才安居实施办法（试行）》，经认定的重点企业、潜力企业或具有一定创新性的其他企业员工可按规定申请本区人才公寓，应届毕业生及海外留学生、紧缺急需人才以及高层次人才发放600至8000元每月的租房补贴，最长不超过3年。
基于此，观点指数认为这两个项目定位更倾向于面对科创人才而非是追求较高生活质量的商务人士，项目如若能成功纳保，也将可以享受更多的税收优惠。
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