深圳官宣：推广二手房“带押过户”！不用赎楼，流程这样

今日（1月5日），深圳住建局等六部门发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》（以下简称《工作方案》），旨在提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。有中介人员对南都·湾财社记者表示，“带押过户”的交易周期最短或只需10天。

先试点买卖双方贷款银行为同一家的“带押过户”

据《工作方案》介绍，二手房“带押过户”模式指的是，存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。

《工作方案》显示，在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方可选择二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。目前深圳推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种流程，可以优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。

另外，在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择二手房“带押过户”模式，也可以适用“顺位抵押”、“双预告登记”办理流程。

不过值得注意的是，《工作方案》指出，试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。

实际上，在此之前，深圳已有“带押过户”的落地案例。据南都·湾财社记者此前报道，2022年9月1日坪山曾宣布完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。

而全国范围内，有数据显示，自2022年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，包括深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南等。

中介：“带押过户”最短或只要10天

“在过去，房产如果还有贷款，卖方需先筹集资金还清贷款，才能进行交易，这一直是二手房交易存在的一个痛点”，在财经评论员刘晓博看来，带押过户减少了交易难度、降低了交易成本、提升了交易效率。

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具体能省下多少钱？完成深圳首例带押过户公证的坪山公证处曾表示，“带押过户”可以将交易成本直接降低三分之一。另有贝壳链家中介告诉南都·湾财社记者，省下的赎楼费通常由担保公司收费加银行利息两个部分组成，费率大约为欠款金额的2%。“‘带押过户’后，欠款300万可以省下5万-6万赎楼费”，该名中介表示。

至于“带押过户”的时间周期，上述中介告诉记者，“以前赎楼少则半月，长则数月；现在带押过户批贷款7天，过户出证3天，最短10天就可搞定”。

除了成本上的考量，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还认为，“带押过户”具有风险可控的优点。他指出，“转按揭”最主要的环节，就是在公证处完成二手房交易“公证提存+免赎楼带押过户”的三方协议，而公证处具有法律权威也相对独立，能消除各方对风险的担忧。“退一步讲，只要在合同中规定，出现各方可能担心的问题，付款、过户、解除抵押等都无效，房源、资金原路返回，问题也就不存在了”，李宇嘉说。

此外，李宇嘉认为，“带押过户”还可以促进二手房交易，起到提振市场预期和信心的作用，只有将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面，才能稳定楼市。

“不过‘稳妥推进试点’还是显得太过谨慎”，李宇嘉指出。他建议，深圳应该在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑。同时，评估价模式在深圳已经比较成熟了，完全可以一步跨到不同银行带押过户。因为只有这样才能缩短交易流程、降低交易成本、最大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性循环，促进连环单交易，也能带动整个市场稳定。

具体流程怎么走？七步完成“顺位抵押”

（一）“顺位抵押”办理流程

1、买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。

2、买卖双方在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。

3、买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。

4、不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。

5、买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。

6、卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。

7、资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

（二）“双预告登记”办理流程

1、买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。

2、买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。

3、不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。

4、买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。

5、购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6、房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

南都·湾财社见习记者 陈镜安

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