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自国家提出“实施城市更新行动”以来，行业各主要参与主体积极发力，在投融资、平台合作、业务协同等方面持续探索，推动城市更新迈向更成熟的发展阶段。本报告系统梳理了2022年城市更新领域各参与主体相关动态，总结出七大特征，为下阶段企业参与城市更新行动提供参考。
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特征一：城市更新投资规模巨大，老小区改造仍是重点
从各地公开的城市更新投资计划来看，整个“十四五”期间辽宁、广东、成都、浙江等地城市更新相关项目总投资均超过万亿。各地“十四五”规划已为城市更新设定数量指标，期间全国平均每年拉动的投资规模在万亿级以上。其中“老旧小区”改造是各地发力的重点，未来几年将继续成为城市更新领域的重要内容。
表：“十四五”期间部分地区城市更新计划
资料来源：中指研究院综合整理
“十四五”时期的惠民生工程就是老旧小区改造工作。根据住建部统计，2020年全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，2021年全年实际新开工改造城镇老旧小区数量达5.56万个。 2022年初以来，全国城镇老旧小区改造工程持续高速推进，前11月新开工改造小区5.25万个，与2021年基本持平。
图：2019-2022年11月年中国老旧小区改造计划及实际完成情况
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资料来源：中指研究院综合整理
结合全国2022年老旧小区改造计划量的数据来看，老旧小区改造市场未来几年发展潜力仍然巨大。其中，重庆计划新开工改造城镇老旧小区2177个，3089万平方米；河北计划改造城镇老旧小区3698个；湖北计划改造老旧小区3053个；河南计划全年开工改造37万户；黑龙江计划城镇老旧小区改造开工35万户以上；四川计划新开工改造城镇老旧小区5300个。企业可把握市场机会，优选老旧小区改造计划量大、政策市场化程度高的地区。
表：2022年各省市老旧小区改造计划目标
资料来源：中指研究院综合整理
特征二：政企协同，创新城市更新合作模式
2021年已有部分企业与地方政府达成战略合作关系，如远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府，中建集团与济南政府等。 2022年以来，各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，纷纷积极探索新模式、新路径，“政企联动”成为推动城市更新进入快车道，助力城市高质量发展的重要机制，为双方合作共赢、共同发展拉开了崭新的思路。上海市嘉定区政府和 上海地产就北虹桥区域城市更新项目政企合作下一阶段工作进行部署； 华润置地先后与 深圳市龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涉及城市更新、产业发展、长租房等多方面内容； 中国铁建与 南阳市宛城区政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将共同推进城市更新； 首开集团与 北京市海淀区人民政府签署战略合作框架协议开展深度合作，又与 北京市朝阳区人民政府签订《全面战略合作框架协议》，双方将在非经资产管理处置运营、城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深入合作； 万科与 广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等多领域开展深度合作； 葛洲坝与 长沙市天心国资集团、中建五局共同举行片区城市更新项目合作签约仪式； 大悦城与 黄浦区人民政府签署战略合作框架协议，将把黄浦旧区改造与城市更新重点工作； 天恒集团与 北京市白纸坊街道签署《西城区白纸坊街道老旧小区综合整治项目战略合作协议》，双方将以此次战略合作为契机，结合区域特征充分发挥各自优势，共同创建适宜的合作模式和合作机制。
未来， 政企之间更平等、深入的合作将成为城市更新的发展趋势。由政府政策引导，调动企业等多方参与，充分尊重居民意愿，可缓解政府旧改开发资金压力，调和政府工作的计划性与居民诉求的多样性之间的矛盾，达到各类效益的最大化。
表：部分房企与政府合作情况
资料来源：中指研究院综合整理
特征三：创立城市更新联盟，搭建行业信息与资源共享平台
我国早期各地的城市更新组织多为政府机构及行业协会，基本以政府主导为主，各类市场主体较少参与其中。 2022年，各地开始尝试搭建多方协同平台，各地城市更新联盟的成立有助于各个企业发挥所处领域的优势，形成常态化的资源和信息共享机制。2022年2月，汉中与多家企业签订城市更新项目合作联盟协议，共同建设总投资约300亿元的汉台区城市更新项目及城东新区综合开发等项目。2022年6月，无锡成立城市更新技术联盟，通过学术界、法律界、金融界和建设界等领域跨界合作，形成信息互联、资源互通、优势互补的共建共享机制。2022年7月，江苏省文化投资管理集团有限公司、中建安装集团有限公司等14家单位成立江苏城市更新服务联盟。当月，北京也成立城市更新联盟，吸引力100余家单位加入，其中央、国企与金融机构在北京城市更新联盟中数量占比较多。与此同时，苏州城市更新党建联盟推进会举行，党建联盟成员单位正式签约，同时为产城融合城市更新行动支部、古城保护城市更新行动支部授旗。2022年7月，在川渝住房城乡建设博览会暨城市更新论坛上，川渝城市更新智库联盟成立，联盟首批成员单位23家，汇集国内知名高校院系、建设设计单位、策划咨询公司和金融机构等多行业领域成员。2022年11月，北方设计联盟城市更新专委会成立，专委会将聚焦工作实际和社会需求，继续开展城市更新领域交流活动，为助力天津城市开发建设方式转型、实现天津城市更新高质量发展发挥作用。
城市更新的个性化特征明显，城市之间、企业之间资源和信息的分散性影响着项目的推进，城市更新联盟作为各类主体的资源交流平台，是破解目前问题的一个有益尝试。联盟成员之间建立多元共享机制，实现优势互补和强强联合，能够更加高质量推进城市更新业务。
表：各地城市更新相关机构或组织成立情况（不完全统计）
资料来源：中指研究院综合整理
特征四：各地发力筹建城市更新基金，探索投融资新模式
2021年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布成立城市更新基金，部分房企也参与其中，包括海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、保利集团等。 2022年，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，更多的企业也参与到城市更新基金当中。2022年2月， 上海完成800亿元城市更新基金中的引导基金备案。2022年3月， 重庆宣布力争2022年完成城市更新基金筹建工作。2022年4月，保利发展宣布将参与 上海城市更新引导私募基金， 洛阳则联合10家央企及6家银行设立城市更新基金。2022年5月，沈阳发布公告计划设立1支100亿元的城市更新基金。2022年6月， 成都、温州要求当地相关部门加快城市更新基金设立工作。2022年8月， 绍兴、扬州在相关部门的牵头下，完成了城市更新基金的组建落地工作。2022年11月， 南宁出台相关文件对城市更新基金设立模式进行了明确，同月， 北京通过了《北京市城市更新条例》，其中明确鼓励设立城市更新基金。
城市更新项目运作有其自身的规律，过去传统开发建设的投融资模式难以满足城市更新“投、融、建、运、退”一体化运行的要求。城市更新基金能够提高投融资结构的灵活性，导入相关项目资源、专业能力要素以满足城市更新项目的实施和成功运营的需要。
表：部分地区城市更新基金相关动态
资料来源：中指研究院综合整理
特征五：金融机构创新金融产品推动城市更新信贷资金落地
2021年已有企业和地方政府就城市更新业务与金融机构开展广泛合作。 2022年初以来，金融机构对各类城市更新项目的信贷资金支持力度持续加大。2022年1月，农业发展银行对兴安县、永福县老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造发放3亿元贷款；2022年5月，兴业银行北京分行为亦创高科承建运营的城市更新产业升级项目发放贷款2.91亿元；2022年6月，恒丰银行为新宋风建设授信额度6.5亿元。2022年7月，建设银行北京分行主动对接城市更新联盟，与北京市住建委签署城市更新合作备忘录。截至目前，建设银行已支持100多个城市更新项目，审批和投放贷款1000多亿元，融资支持老旧小区改造50多万平方米，同时，建行已开发20个金融产品助力城市更新相关业务。2022年10月，青岛工行为600余家企业开展现场辅导，实现城市更新业务七区三市宣传推广全覆盖，审批城市更新业务总额超100亿元。2022年11月，沈阳工行成功投放首笔城市更新项目贷款，同月，浦发银行杭州分行获批富阳区某城市有机更新项目贷款65亿元。
近年来，各类金融机构发力城市更新领域，一方面加大信贷投放支持力度，另一方面，加大城市更新相关金融产品创新，多渠道探索新形势下城市更新的新模式、新路径。整体来看，目前相关金融支持已经逐步落地，未来企业在开展业务的过程中如何结合项目属性积极与金融机构开展合作取得合适的贷款也有了清晰的路径。
表：部分金融机构城市更新信贷投放动态
资料来源：中指研究院综合整理
特征六：部分民企困境下寻求辅助，与国企加大合作力度
2021年各
