本文目录
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物业应该是服务，现演变成是小区主人，如何破解反客为主的现象
近年来，有关物业方面的纠纷迅速增加。为此，刚出台的《民法典》在合同编中专门新增一章，也就是第24章，物业服务合同章（《民法典》第937-950条），共14个条文。这些规定大部分系新增内容，少部分是在吸收《物业管理条例》的基础上转化而来。《民法典》虽然从2021年1月1日才开始施行，但我们仍然可以从该章内容了解《民法典》对物业服务合同的规定，进而明确物业、业主、开发商等主体的相关民事权利义务，最终也有助于破解本问题所提及的“反客为主”的现象。
《民法典》物业服务合同章内容只有14个条文，不多。下面我们逐条来看，笔者将逐条进行简练解读：
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
注：本条是关于物业服务合同定义的规定，明确了合同涉及的内容范围及物业服务人的主体范围。
第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
注：在吸收《物业管理条例》和物业服务解释相关内容的基础上，本条明确了物业服务合同的内容，并规定应采书面形式。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
注：在吸收物业服务解释第 1 条的基础上，本条明确了物业服务合同（包括前期物业服务合同）对业主具有法律约束力。以往的实践中，有些业主以不是合同当事人为由，拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽非物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的当事人，但根据法律规定以及具体物业服务合同的约定，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。为此，《民法典》通过本条对此也进行了明确。
第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
注：在借鉴《物业管理条例》第 26 条的基础上，本条明确了前期物业服务合同随新物业服务合同的生效而终止。
第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
注：在借鉴《物业管理条例》第 39 条的基础上，本条就物业服务事项的委托与禁止进行了明确。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
注：本条就物业服务人的义务进行了明确。
第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
注：为更好地保障业主合法权益，本条规定了物业服务人就相关事项的公开义务与报告义务。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
注：本条就业主支付物业费的义务进行了规定。
第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
注：本条明确了业主需通知（告知）物业服务人的情形：装饰装修，转让、出租专有部分、设立居住权、依法改变共有部分用途。
第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
注：为减少物业服务人不作为、不履职的情况，本条明确了业主依法解聘物业服务人的情况下可解除物业服务合同，但需按照通知期限的要求履行通知义务。
第九百四十七条 物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
注：本条就物业服务人的续聘事宜进行了规定。为保障业主合法权益，
