一、造梦

那会儿从上海到启东的崇启大桥还没开通。我从北京坐了一夜火车，到了南通，再坐长途汽车到启东。从启东汽车站出来后，我打了一辆出租车，颠簸了将近一个小时，我终于到达寅阳镇。

寅阳镇是长江入海口。东海和黄海在此分界。几个世纪以来，这片由长江淤泥堆积而成的滩涂地，都很荒凉，直到一年半之前的2006年9月，一个“万亩滩涂围垦工程”开工。

项目总经理姓卢。我找了一个借口跟他唠嗑，他说每天下午两点多退潮后，工人开始吹沙造地。他们加班加点，用了3个月，完成了这片6公里长的滩涂地围堰。

我眼前的围堰区内，一片荒芜。只一条漫长看不到头的铁丝网，和几条略有平整的道路，路边每隔一段都插了一面小红旗，十几面红旗上写着的，是不同的公司名字。

这块刚开始做三通一平的滩涂地，是地产商跟国际投行融资及香港上市的重要筹码。崇启大桥即将修建，这里距离崇启大桥启东桥头三十公里，到上海的距离将缩短至两个小时。因为这座大桥，地产商说这里将成为世界级的旅游度假中心。这块荒芜的滩涂地，在他的招股书里，完成了惊人一跃：价值340亿。

我觉得故事不对劲，又回到30多公里之外的启东市，找当地主管了解情况。

国土局官员给我扒拉了半天，说这块地还是划拨用地，如果要进行商业开发，必须得通过国家海洋渔业局和国土局的审批，转为国有土地，再走正常的招拍挂。2007年之后，国家开始对围填海用地严格审核。

他们还没有拿到国有土地证，想要卖住宅很难。

国家的海域管理法有规定，750亩以上的填海项目必须报国务院及国家海洋局审批。但为了规避审批，地产商把这块9000亩的土地分割成13块少于750亩的海域，并成立了13个项目公司分别立项。

滩涂地路边小红旗上写的，就是13个项目公司的名字。他们这样绕开审批，并在2007年1月悄悄拿到了13个海域证。

建设局官员则对这个地产商印象深刻。拿地前，地产商邀请他们去广州总部参观考察。他们被这个地产商描绘的宏伟蓝图打动，他说启东项目不仅面向启东，而是上海，甚至全球的买家。

他对这个当时还籍籍无名的地产商印象极其深刻。那个衣品土味的河南人跟他说，自己公司三年内将做到三个第一：中国房企土地储备第一，销售额第一，还有利润第一。

当时，这个官员其实是跟我当笑话说的。没想到多年后，地产商竟然实现了其中两个第一。同时，他还实现了另一个第一：总负债第一。

小两万亿的总负债。这么可怕的纪录，前无古人，应该也不会有后来者了。

二、夜宴

去年年底，许老板给杨国强、郁亮和孙宏斌都发出邀请，想聚一聚，一起搞点大新闻。

这是中国房地产业的四大巨头。四家房企，碧桂园、恒大、万科和融创去年的销售额加一起，是2.76万亿元。

2.76万亿不算多，也就刚好能买下去年全球卖出去的所有芯片。

过去三年里，四巨头聚过三次。第一次是2018年年中，为庆祝恒大在深圳喜提新总部，许老板邀请其他三人到恒大深圳总部做客。彼时，许老板60岁，正值人生巅峰。

聚会的一年多前，恒大销售额超越了万科。留着大背头的许老板，戴着红领巾一般鲜红的红色领结，手拿话筒眼含泪花，宣布奏响国歌，庆祝恒大成为最大房企。

之后的几个月内，恒大股价从3港元，涨到了28港元。这让许老板超越了二马，成了2017年的中国首富。

曾有媒体在2017年举行的业绩会上就恒大的资金链提(见到日出我便不能自己下一句是什么？而你就是日出，于是，所以，我爱你)出质疑，许老板回答说账面上有3000亿现金，还问我资金吃不吃紧？

要真吃紧，这世界变成啥样了？

许老板那会儿真的有钱。宝万之争他割肉70亿退出，他笑着说没有不甘心，做的都是愉快的事情。

恒大总部从广州搬到深圳后，他马上在深圳湾1号花了10个亿买了一个次顶层。后来他发现900平米的房子，住不下穿黑衣服的保安，他决定又买一层。他想把顶层买了，因为：我上面不能有人。

但深圳湾一号的徐老板一口回绝了：上面是我的。许老板没办法，只能又花10个亿，在楼下买一层。买完后他开始装修，想把所有玻璃都换成防弹玻璃，但也被物业拒绝。

有钱任性的他，索性又买了深圳湾一号的别墅。围挡一拦，开始装修，别墅你总拦不住我换防弹玻璃吧！

有人说中原大地上最讲政治的可能就是许老板。请郎平回国，给国足送出主教练里皮，几十亿输血中国足球，结对帮扶贵州毕节。

2018年，他又成功连任中国政协常委，是唯一一位当选政协常委的民营地产商。

总部搬到深圳后，他继续带领恒大在“伟光正”的道路上一路狂奔。饼也越摊越大，他开始烧钱造车，并筹备借壳深深房登陆A股。

四巨头的饭局，也是他攒的。这是私宴，每个人可以带一个随从。许老板带了总裁夏海钧，杨老板带了总裁莫斌，郁老板带了总裁祝九胜，孙大圣带的是广深区域负责人黄书平。

四巨头曾经爱过，也恨过。如今冰释前嫌把酒言欢。吃完饭后，喜欢在KTV唱歌、喝皇家礼炮兑苏打水的老许，果然邀请大家去唱歌了。不过这二场，杨老板没去，郁老板坐了一会就走了。散场前，四人约定每年聚一次。

2018年之后，他们又聚了两次，一次是在万科总部，还有一次，还是在恒大总部。但2020年年底，日子还没到，许老板又急冲冲地向他们发出了邀请。

时间才过去了两年，恒大就从巅峰滑落至悬崖边了。2020年年底的许老板已经非常艰难，这次，他又想摊个大饼来纾困。

去年8月，中国最大的中介平台贝壳上市，市值一度超过6000亿，是万科、碧桂园两家房企龙头市值之和，也是当时中国恒大市值的五六倍。

这件事，震动了整个房地产业，也启发了长袖善舞的许老板。

他想沿着贝壳的模式，在股市里再跑一遍、圈一遍钱。同样的概念，趁市场热度，把卫星放出来。

他很快启动了旗下中介平台房车宝的融资，并开始对贝壳之外的中小中介公司进行整合。到了年底，他声称房车宝整合了100多家中小中介公司，3万多家线下门店，拥有全民经纪人会员2000万人，年交易额1.2万亿；房车宝同时融资百亿，如一年内未能上市：恒大需要按投资款的115%进行回购。

一个浙江区域内的中介老板跟我说，房车宝在去年年底找过他两次。要给他一笔现金，给他期权，要求他加盟房车宝平台。当时房车宝估值677亿，他们说几年后上市，公司估值将是1万亿，手头的期权将翻十几倍。

许老板也找到郁亮、杨国强和孙宏斌。他跟他们说，如果连万科、碧桂园和融创都加入房车宝，那房车宝将会是世界上最牛逼的公司，远超贝壳：市值将是两万亿，甚至更高。

看着许老板放的这个卫星，我有点梦回2008年。但时代，早已经不是2008年。

许老板希望其他三巨头加入房车宝，帮他在资本市场站台。但其他三巨头也都在做自己的销售平台，他们都用意念回复了许老板。

大半年后，市场热度不再了，连贝壳股价也缩水了七成。号称要超越贝壳做全球最牛逼公司的房车宝，近期的新闻是有俩，一个是不太起眼的人事变动，总经理李荣智辞职去了万达。第二个是原来注册房车宝的全民经纪人，很多都在讨要佣金。

三、金碗

中秋一过，马上就到寒露了。北方大地开始步入萧索，这一年，就这么快过去了。

许老板就是在63年前的寒露，出生在河南太康县高贤乡聚台岗村。出生后不久，有位算命先生曾给他看相：这孩子将来是要端金碗的。

但这个孩子当时连什么是金碗都不知道。一岁丧母，奶奶抚养，泥地里打滚长大。18岁之前就去过一次太康县城，还是初中学校组织。他和同学们走了40多里地，来回花了2天。没有钱住招待所，就在马路边躺了一夜。

这次县城之旅，让小许深深感受到了聚台岗村与太康县之间的巨大差距。如何迈过这40多里的鸿沟，成了这个中学生未来几年朝思暮想的事。

读完高中后，高考被废除，改变命运的通道被堵上了。他开始学习开拖拉机，那时他就初步展现出一个商人的天赋。为了得到村里拖拉机司机这个岗位，十七岁的小许据说请村支书喝了场大酒。

走出聚台岗村后，社会人小许一生都在扬着船帆奋力前进，追逐着金钱、权力、及世俗意义上的成功。

他人生第一次接近真正意义上的金碗，是2008年。

现在被按在地板上反复摩擦的房地产业，十几年前也曾是风口。2007年，资本包装了有5000万平土地储备的碧桂园，推到重土储的香港资本市场。一个女首富杨惠妍就被制造出来。

碧桂园上市前，许老板还是一个前十年累计销售面积只有200万平的公司。虽然2003年就开始谋划跨区域发展，但始终动静不大。

2006年年底，在复制碧桂园模式的流水线上，许老板被国际投行挑选出来。从2006年年底到2007年9月，许老板陆续与德意志银行、美林等投行签约。在投行们9亿美元的支持下，许老板沿着碧桂园模式一路狂奔。

同样的概念，趁市场热度，把卫星放出来。

只用一年多，他就将土储升至4580万建筑平米。光启东那么一块还没拿到土地证的滩涂地，就给恒大造了1000多万平米的土储。这是造富运动中重要一环。

不过，被套路过一回的投资者，第二年面对恒大开始横眉竖眼。2008年3月，恒大在美国招股的周末，美国第五大投资银行贝尔斯登倒闭。资本市场急转直下，许