商业与地产
随着越来越多知名企业的入局，国内零售商业轻资产运管格局或在短期迎来重构，但需要注意的是，商管运营提供商也必须时刻保持清醒头脑，警惕急功近利、泥沙俱下的轻资产扩张。
2023年2月27日
来源：铱星云商
作者：李敏
在增量内卷、运营为王的国内商业地产圈，零售商业物业轻资产管理近年来成为商业企业争相入局的热门赛道。
不久前，银泰商业正式宣布进入瑞安，与新湖集团合作，将瑞安新湖广场重塑升级为“瑞安新湖银泰城”。
2月14日，印力集团宣布，印力上海东拓加速，仅是2022年12月30日至目前不到两个月的时间里，已接连拿下外高桥集团存量项目森兰商都、港城集团“101区域”、浦发集团的“川杨河商业项目”及“唐镇邻里中心商业”等4个项目的商管运营合约。据了解，这些项目既有存量项目的改造升级，又有建设中项目的商业开发合作，囊括了印象城MEGA、印象城、印象汇及印象里产品线。
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印力集团与港城集团合作的“101区域”商业项目效果图，项目总面积约18.8万平米，将打造围绕“年轻家庭”的潮流玩趣“集中式购物中心”，同时联动打造从“站点-MALL-广场”的商业动线，引入娱乐休闲业态。
2022年12月下旬，爱琴海集团三天开出位于茂名、南昌、成都和佛山的4座爱琴海购物公园，均为轻资产输出项目……
商业地产运营服务企业之所以如此垂青轻资产管理，原因在于此种模式在当下市场环境中，显现了较为明显的优势。
提升企业盈利水平
现如今在商业地产增量时代式微背景下，自建开发商业地产项目的边际利润已经难以继续增长，而接盘现成项目，不但直接省去了时间成本和建安成本，运营管理费和物业管理费又几乎是稳定的收入来源。
扩大企业商管品牌影响力，形成强大号召力
商业项目轻资产扩张，非常倚重于商管企业积淀多年的运营经验、强大的品牌资源联动优势和搭建的高效便捷的数智化平台，因此商管轻资产赛道正呈现越来越明显的马太效应，商管服务能力强的品牌对重点城市、重点商圈的项目拥有越来越强的话语权。
支持企业稳定可持续发展，产生良好的社会效益
人口红利减弱、世代更迭、消费升级趋势下，商业地产已从规模数量扩张模式向质量效益价值模式转变，而深度运营则是实现商场高质量发展的主要着力点和抓手。
积极意义的轻资产扩张，既有利于企业长期稳定发展，更有利促进服务业和消费市场的繁荣升级，同时为社会创造就业机会，这种三赢格局也成为各大房地产开发商转变战略的关键推手。
因此众多房产开发企业均将轻资产输出作为重要战略 （有些房产开发企业甚至完全从开发转换到轻资产运营），并且在轻资产项目拓张上颇有斩获，这其中有深耕商业运营多年的老牌商管集团，也有积累丰富行业经验但近两年才加码轻资产的商管企业，亦有基于自身发展战略调整而发力轻资产的"后浪"地产公司……
为此，根据铱星云商对20家零售物业商管企业在2022年轻资产外拓情况的总结，我们可以对目前国内轻资产版图做出一个相对清晰的了解。
注：
1. 文中数据来源于网络公开资料，为不完全统计数据；
2. 各企业排位不分先后，数据仅供参考
01.
零售物业轻资产规模化运营商
2022年外拓成绩单
万达商管
截至2022年6月30日，万达管理的425座商业广场中，140个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的32.9%。仅从2022年来看，万达全年在全国各地拿下超20个轻资产项目。
01
2022年2月，万达接管山西忻州“田森汇项目”，项目于2019年6月29日开业，商业面积12.4万平方米，因严重亏损无法继续经营。
02
2022年2月23日，万丽地产与万达集团签订了战略合作，代表万达广场正式入驻泾阳万丽时代广场，泾阳万达广场11万平米，建成后将成为泾阳首家商业综合体。
03
2022年3月28日，鑫苑集团与万达集团举行战略合作签约仪式，鑫苑将旗下多个商业项目转交万达经营托管。2022年9月24日，万达商管正式接管西安鑫苑大都汇并宣布项目将正式更名为西安丰禾万达广场，项目商业体量12万平米，这也是万达商管在西安的第5座万达广场。
04
2022年4月1日消息，建业集团已与万达集团签署战略合作协议，将旗下全部商业项目整体出租给万达商管运营。有消息称此次涉及的建业商业包含9个项目，分别涵盖郑州、开封、洛阳、南阳、林州、巩义、新蔡。9月，传来郑州建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场和洛阳建业凯旋广场更名的消息。
05
2022年4月19日，万达商管宣布拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。
06
2022年7月5日，万泓置业重整管理人宣布，万达集团最终被选定为万泓置业旗下合肥万泓中心后续投资运营机构。根据规划，商场部分将被命名为“合肥市北京路万达广场”，将由珠海万达商管集团签订并成立独立的商管公司负责运营，项目或将在今年6月底前开业。
07
2022年8月25日，位于临平区国家级杭州余杭经济技术开发区的万宝城，与万达集团就临平万达广场项目签订合作协议，根据协议内容，双方将以轻资产托管的模式，对万宝城进行二次改造升级，打造成为临平地区首座、杭州地区第四座“万达广场”。
08
2022年10月1日，万达商管接管奥克斯地产旗下5家奥克斯广场，分别包括长沙两家、成都、青岛和杭州各一家。
华润万象生活
2022年恰逢“万象系”首个购物中心深圳万象城入市18周年，这代表着华润万象生活围绕商业运营领域已积累了多年的商业实践经验。据华润万象生活拓展年鉴记载，2022年，其商管外拓项目13个。
01
太原钟楼街位于主城区核心位置，是当地历史最悠久的商业中心，坐拥众多历史文保建筑、非物质文化遗产，承载着老太原的印记与回忆。
华润万象生活携手当地政府已完成钟楼街一期焕新重启，打造集历史文化重现、时尚潮流引领于一体的轻文旅商业街区。
目前，钟楼街二期正全力打造中，仅仿古建筑修复面积就达到了65605平方米，二期将更专注于都市社交，侧重于布局餐饮、娱乐等业态，打造全年龄、全时段、全业态的新型商业空间，成为时尚娱乐体验与古老文化底蕴兼容并蓄的高人气都市型娱乐社交目的地。
02
珠海香洲优特汇位于香洲区老香洲商圈，商业建筑面积9.4万平米，华润万象生活将携手珠海优特集团进一步提升项目的城市影响力，为市民带来高品质的购物新体验。
03
南昌天使金融广场位居南昌市CBD核心地段红谷滩中心区，属于地铁上盖物业，商业建筑面积11万平米。
华润万象生活将携手江西天使集团对项目进行焕新打造，将以“新锐品质消费空间”为核心理念，定位高品质生活集群，以个性化、时尚化消费内容，为南昌商业市场带来新活力。
04
2022年4月19日，华润万象生活与昭阳地产旗下综合体项目“时代·朝阳”正式签署商业运营合作协议。该项目位于朝阳路80号，毗邻南宁火车站，是地铁1号线和2号线双地铁上盖项目，与南宁中山路万象汇距离不足2公里，项目商业部分建筑面积约6万㎡，将打造南宁朝阳商圈TOD商业新标杆。
05
2022年6月华润万象生活与厦门磐基国际集团签署合作协议，服务磐基中心及磐基莲花里项目。
磐基中心位于厦门市思明区核心区域，商业建筑面积约9万平米，合作后将联动厦门万象城，携手打造厦门消费市场高地。
磐基• 莲花里与磐基中心距离约1公里，同处大莲花商圈，总建筑面积13.5万平方米 ，为拥有约2万平米商业、华尔道夫酒店、5A甲级写字楼、共享办公及高端商务配套，满足“吃、购、娱”的一站式城市文旅综合体。
此次合作，磐基莲花里项目将结合奢华酒店华尔道夫、甲级写字楼、高端住宅等优势资源，打造小体量高端生活商业。
06
成都陆肖TOD项目由华润万象生活携手成都轨道城市投资集团打造，项目商业建筑面积13.6万平米，将引入“万象天地”商业产品线，在建筑空间上将彰显蜀地文化特质。
07
华润万象生活携手华润资本获取上海新田商业项目，即新田360广场（华侨城店），商业建筑面积6.5万平米，未来将通过物业改造及招商重塑，打造服务周边品质家庭及办公客群的优质社区生活空间。
08
阿里巴巴南京项目位于建邺区河西板块的阿里江苏总部，为城市级新城中心，轨道交通S3号线和在建的轨道交通7号线双轨交TOD上盖，商业建筑面积13万平米。
项目定位以“多元社群的轻生活”为核心理念，服务于周边高品质居住及商务客群。
武汉项目所在地为阿里华中总部，位于武汉市武昌区徐东片区武汉大道与友谊大道交叉口，总建筑面积约44万平方米，
