1、买房准备
1.1 确认购房资质
1.2 确定购房能力
1.3 选择意向房屋
2、签署合同
2.1 购房签约
2.2 网签备案
3、资金监管
3.1 资金监管
4、贷款
4.1 房屋评估
4.2 面签
4.3 批贷
5、缴税
5.1 缴税
6、过户
6.1 过户
7、放款
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7.1 房屋抵押
7.2 放款
8、房屋交割
8.1 房屋验收
8.2 户口迁出
8.3 物业更名
9、签约后
9.1 提前还款
▍ 买房准备
1.1 确认购房资质
常见问题 :
社保和个税中间断缴过，还能买房吗？
对于一些限购的城市来说，买房需要连续缴纳一定时间的社保或个税，如果期间有断缴或者断缴后再补缴的情况，可能会失去购房资格，因此，签合同之前需要做购房资质审核，防止签完合同后没有资质导致违约。
1.2 确定购房能力
买二手房，除了首付款还需要准备哪些钱？
需要注意的是，并不是可用资金都可以作为首付款，还有税费、居间服务费等费用需要考虑。贷款方式、房屋类型、名下房屋套数，对可贷金额和税费都有影响。
-贷款形式-
根据网签价估算出可贷款金额，余下部分需要自筹，同时加上中介费和估算的税费，作为总的首付支出即购房成本，以此作为参考，寻找首付合适的房子。
常见问题 :
买卖房产同时进行，有哪些风险？
买卖房产同时进行，操作比较复杂，需要把握好其中的每一环：
1、购房资格：如果购房者先买后卖，房屋却没有卖出，可能未能及时腾出购房资格，无法通过购房资质核验，就会导致违约。
2、购房款：大部分面临着卖房筹首付的情况，因而卖房的资金进度关系到下一单，一旦资金链断裂，就会产生纠纷。
3、税费：如果购房者在没有完成上一套房屋的所有权转移登记的情况下，购买另一套新房源，那么，系统就会显示其名下已有一套房产，属于购买二套，需多缴纳个税。
4、贷款：影响贷款成数，如果购房者的前一套房屋没有完成过户到买方，那么购房者再进行购买归为二套购房，贷款成数和首套相比会有差距。
1.3 选择意向房屋
如何更高效地选出更适合自己的房屋？这需要根据自身购房需求和购房能力，在一定区域内选定合适的二手房，并进行对比挑选
流程步骤
1、房屋筛选
通过"贝壳"、"我爱我家"等APP等在意向区域内浏览房源，可以依靠房屋价格、房型、面积、朝向等标签辅助圈定多套合适房源，更多房子细节问题可咨询经纪人获取
2、实地看房
有多套备选房子后，联系经纪人对房屋进行实地查看，经纪人会准备好几套房源的情况便于对比参考。外部关注小区周边的配套设施得远近，小区人行道和车道的规划，整体环境的舒适度。内部关注房屋户型结构，墙体是否有裂痕，窗外光线是否有遮挡等
3、意向房屋
几套房源中确定了最后的意向购买房屋，可以通过经纪人约房主进行面对面沟通，就成交价、家具家电归属、过户交房等事项达成一致。双方明确房屋交易意向，支付定金，形成法律约束，避免房主反悔
常见问题 :
如何避免买到查封房？
1、签约前，到房管局核房，查询房屋是否被登记占用、查封。
2、签约时，将相关查封条款写进合约，例：如遇法院签后查封，则卖方应按合同约定承担违约责任返还已付房款。
3、签约后，对交易资金进行监管。
▍ 签署合同
2.1 购房签约
二手房买卖一旦签约，买卖双方行为即受法律约束，任何一方违约需按合同约定进行赔付。二手房签约涉及买卖定金协议书、房屋买卖合同、居间服务合同的签订，合同签订后可办理网上签约。
流程步骤
1、购房合同及补充条款
买卖双方确定房屋权属、购房金额、交房及过户时间、付款方式及时间、违约责任及赔偿方式等多方面条款，一些特别需要约定的事项可以在补充条款中进行明确
2、居间合同
买卖双方和中介公司，签订的居间服务合同，约定了居间服务费用、居间代理费，有的地方还会约定贷款服务费、评估费、过户费等，以及权利义务、违约责任等条款
3、交易流程讲解
经纪人会根据贷款方式，对后续房屋交易的流程进行初步讲解，买卖双方要提前准备相关材料，按时办理后续事项。在合同生成后，可以通过“交易可视化”功能，随时查询交易办理进度和下一个环节办理事项
常见问题 :
找代理人签约，怎样做才有效？
1、当场给买/卖方打电话核实代理人身份。
2、委托代理人需出具真实有效的《授权委托书》，或出具安全性更高的房屋公证委托书，授权委托书要列明授权代理事项及授权期限。
2.2 网签备案
在政府网上签约系统，录入合同的条款信息进行备案，以防止假房源、一房多卖等风险，也就是常说的打网签
流程步骤
1、信息提供
提供基本个人信息和证件以及交易房屋的信息，由经纪人和交易服务人员打网签，生成电子网签合同
2、签字确认
经纪人将生成的网签合同递送到买卖双方手中签字确认
常见问题 :
二手房为什么要及时网签？
1、二手房及时网签，可使房产交易透明化，充分保证买卖双方的权益，通过网签备案还可有效避免卖方“一房二卖”。
2、网签后卖方资质经过核实会更加可信，房源信息也更加可靠。
3、网签有利于政府对二手房市场进行监控。
▍ 资金监管
3.1 资金监管
资金监管，又称第三方监管，是指买方不把房款直接交付给卖方，而是让透明的第三方机构监管资金，保证资金安全的交易模式。
流程步骤
1、资金监管
资金监管一般有政府监管、银行监管、理房通监管几种方式，不同地区的要求不一样。按照合同约定的时间，将款项通过刷卡的方式存储到监管账户
常见问题 :
为什么要对房款进行资金监管？
1、对于买方：将房款交给第三方进行监管，完成交易后再将资金打给卖方，规避了卖方恶意骗款、不配合过户等风险，保证交易安全。
2、对于卖方：通过资金监管，打消买方顾虑。同时，也保证了买方有充足的资金确保交易顺利进行，避免买方拖欠尾款。
▍ 贷款
4.1 房屋评估
评估主要是为房屋确定一个合理的抵押价值，为银行确定房地产抵押贷款额提供参考依据。
流程步骤
1、预约评估
经纪人或交易人员会根据卖方的时间，预约评估公司进行上门评估
2、上门评估
根据约定时间，评估公司会有专人上门进行评估，家中有人即可
3、评估报告
评估后大约1周左右会出具评估报告，根据房屋坐落的位置、建成年代、装修、所在层数等因素给出评估值，通常在成交价的80-90%
常见问题 :
房屋评估有什么作用？
房屋的评估价影响着贷款额度，银行通过房屋的评估价格确定贷款金额，因而一定要选择银行认可的评估公司。
4.2 面签
面签即银行审核买卖双方提交相关材料，并要求买卖双方签署借款合同，便于银行核对贷款人身份的真实性。
流程步骤
1、预约面签
交易人员会提前协调买卖双方、银行客户经理时间，约定面签办理时间和地点
2、面签办理
买卖双方根据约定时间和地点，提前准备好相关材料，到场进行办理。面签签署的文件较多，贷款申请暨面谈记录申请表、贷款用途声明书、个人征信授权书、个人贷款合同等
3、所需材料
根据贷款方式和个人情况不同，一般都需要身份证件、婚姻证明、户口本、银行卡、银行流水、收入证明、征信报告等
常见问题 :
申请贷款，银行流水不够怎么办？
1、提高首付比例：首付比例提高意味着减少贷款，需要提供的流水自然也降低了。
2、增加共同贷款人：如一人收入不足以申请贷款，看看两个人的收入总和是否符合银行的要求。
3、提供名下资产证明：需咨询银行是否认可。
4.3 批贷
批贷即贷款审批，指银行根据借款人的情况决定是否发放贷款，银行审批同意，会向借款人发送同意贷款批准通知书。
流程步骤
1、材料递交
面签时，银行客户经理会收取贷款审批的相
