一年多时间，魏先生看中的广州番禺某网红楼盘从“双合同”单价7.2万元/平，连降到单合同5.2万元/平。

“房价高时我够不着，房价降了却不敢折腾了”。几乎同一时间，魏先生家的房子也从挂牌单价4.2万元/平，跌穿3万元/平。

面对房子降价，公司降薪，他“不敢乱消费”。

如果说2021年的楼市是“高开低走”，那么2022年的楼市或许是在低谷穿行。曾经2021年果敢“买涨”的人，却在2022年犹豫不买跌。

国家统计局数据印证了这一点。2022年前11月，全国商品住宅销售面积102727万平方米，同比下降26.2%；商品住宅销售额104188亿元，同比下降28.4%。

多重冲击之下，房地产的地位被重新定义。

从“保交楼”，到时隔12年恢复房企股权融资，到“地产三支箭”，到重申为“国民经济支柱产业”，再到南京、佛山、东莞等二线城市全面放开限购等，房地产疑从山穷水尽，复迎柳暗花明。

站在2022年底展望未来，从近年来至宽松的购房政策和金融政策，从维持近三年终于近期优化的疫情防控政策，种种铺垫或都在预示，严冬终会过去，暖春或将到来，2023年房地产市场的曙光将现。

刚改怯场：

广深楼市成交跌至低位

“我匆匆忙忙地进场（买房），事后回看好像只有我在着急......”2022年五一黄金周的第一天，白领李生弃选广州市黄埔区的三个网红楼盘，最终以580万元在天河公园某板块二手楼盘买下一套两房。卖家拿着李生快速缴齐的房款，在李生原本看中的黄埔某网红楼盘买下一套四房。

事后，李生一次次揪心复盘，“从2021年初持续看到2022年，经历房价大起，微现回稳后就操之过急，结果买在山峰上”。

南都·湾财社细分在2022年成功买房和光看不买人群，发现看房持续两年或以上的人，相对更果敢进场。

于2022年2月在海珠区南洲路某板块新盘买房的刘女士，早在数年前就卖掉名下另一套房，“一直想改善居住，但都因地段不能接受，或超预算太多”。在她以700多万元买入一套100多平的三房后，项目仍不断有特惠单位推出，但刘女士坦然接受，“虽然价格比我买的优惠，但不是我买的户型。好的楼层和好的户型很快就卖完了”。

从广州2022年以来的新房和二手房成交量可见，更多人止步在看房的路上。

据克而瑞数据，2022年截至12月15日，广州一手住宅合计网签成交66993套，成交体量为近十年最低。广州市住建局数据显示，2022年前11月广州二手住宅网签62786套，同比2021年前11月108556套大减42.2%。

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在深圳，2022年前11月新房住宅成交31591套，加上12月预计全年成交或在3.5万套左右，比2021年的52417套减少将近30%。二手住宅更是连续两年腰斩，从2020年的95273套，减至2022年预计的21500套。

成交量缩减背后，是一个个暂停买房的身影。

家住广州番禺区南村某大型楼盘的魏先生，早在2021年就有意将家中三房卖了，换购四房。

2021年四五月，他家同楼层同户型的成交单价约为4.2万元/平，成交总价390万元。魏先生在同年中将房子挂牌至今，一度有买家还价360多万元，但他接受不了降价拒绝出售。没想到，此后房价一路下行，到“前段时间，中介建议我以280万元至290万元挂牌”。

与此同时，魏先生看中的新房同样也在降价行列。

2021年国庆，他看中万博板块某网红盘楼盘，“彼时位置好的四房需要双合同，单价7.2万元/平”。未料几个月后的2022年初，销售人员告诉他已可以单合同购买，单价5.7万元，“相当于同样的面积的房子总价降了六七十万元”。

魏先生大为震惊，“变化太大，我犹豫了”。就在他观望期间，销售人员从过往的应付变成主动，在2022年5月，他看中的单位降到5.5万元/平，就在12月中，“销售人员告诉我靠路边的单位只需要5.2万元/平了”。

眼见房价跌至谷底，魏先生却仍是不敢出手换房，“经济紧张时，我觉得换房需求不那么迫切了”。他称，其公司从年中开始降薪，由此不敢大笔消费，“等明年看经济形势再决定是否换房”。

豪宅翻盘：

千万豪宅成交量价双升

在刚需和改善一族可能暂缓买房之际，豪宅买家却是纷纷进场。

有数据显示，珠江新城在8月、9月分别成交29、33套房，但自10月起陡增至52套。即便是大多人不敢出外出活动的11月，亦成交57套房；而在纷纷报“羊”的12月截至29日，亦已成交54套房。

至此，2022年以来，珠江新城片区或至少已成交628套房。以2022年已过了363天计算，相当于在2022年，珠江新城平均每天约有1.73套房在交易。

值得关注的是，广州顶豪侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府、珠江别墅等豪宅，亦在2022年纷纷换手成交。

据不完全统计，2022年以来截至12月29日，珠江新城一共成交半亿级别豪宅19套，其中17套5000万至9588万，另有两套1亿+的豪宅。其中一套为前国脚、现深圳队前锋郜林所出售的侨鑫汇悦台豪宅（总建面437平方米），成交总价1.298亿元；另一套为5月成交的珠江别墅，成交总价1.38亿元（总建面429平方米），成交单价32.16万元/平方米。

为什么要选择此时置换？

珠江新城早期的业主已尝到楼市红利，后进场的业主或仍看到上升的机遇。自2022年6月以来连续经历数月亏损的中介，坚守至此终于重获盈利。在11月中，一家中介负责人告诉南都湾财社记者，其司珠城三家门店10月的营业佣金接近200万元。

值得关注的是，此时挺进珠江新城的买家，或近半来自深圳和上海等地，他们普遍有公司在广州，在广州连续纳税满5年已获得购房资格；也有少量以公司名义购买。

一线城市情况相似。

就在2022年3月，上海疫情胶着期，当地亿元豪宅却频现成交。待到那波疫情过后，更现疯狂成交。

据克而瑞研究数据，2022年前11月，上海3000万以上、5000万以上二手豪宅的成交共计460套、113套，同比分别减少15.6%、16.3%。但剔除4月、5月数据，2022年前11月3000万以上、5000万以上二手豪宅月均成交皆已超过2021年月均水平。在总价1亿+的豪宅方面，2022年前11月上海亿元顶豪成交22套，超过2021年同期。

在广州，截至2022年10月份，二手千万豪宅已成交1372套，比去年同期减少700多套，但在全部二手成交量的占比仍达2%。一手豪宅方面，截至2022年11月中，广州年内已经成交2749套总价千万以上的一手豪宅；3000万及以上总价段豪宅一共网签成交171套，比去年全年多出46套，占比由去年的4%提升至6%。

值得关注的是，由于2022年广州中心区多个千万豪宅项目纷纷开盘，由此拉高全广州一手住宅的成交均价。从克而瑞数据可见，2022年截至12月15日，广州全市一手住宅网签均价约为37407元/平，同比去年同期的33307元/平涨价12.3%。故此，在广州成交量减之下，众多楼盘降价之下，全市新房均价却不降反升。

深圳的豪宅表现更是一骑绝尘。自年初以来，当地顶豪频爆大宗成交，多个一手千万豪宅出现“日光”现象。到11月，其一手千万豪宅仍现成交226套（源自深圳中原研究中心监测）。

截至2022年12月下旬，深圳总价1000万以上住宅成交超7000套，其中单价10万/平以上住宅成交超5000套。

年底信心回血

卖方转变“硬气”

面对豪宅市场的繁荣，广深的中小楼盘也想靠“喊涨”来复苏。

据不完全统计，2022年11月以来，广州十余个新盘先后喊话要涨价，其有宣称涨1%，亦有宣称涨2%，当中既有市中心网红盘，也有郊区刚需盘，普遍称自1月1日起全面涨价。

深圳多个项目近期亦画风转变，接连释放涨价信号，从打折出货转变为回收折扣。更有开发商建议意向买家，“最好先付定金锁定房源和价格。因为我们的房子不愁卖，后面随着加推，价格恐怕只会越来越高”。

克而瑞数据显示，疫情防控措施优化后首周，深圳楼市整体成交量价齐升，总成交1251套，成交量为13.02万平，环比上涨26.1%。其中，新房成交991套，成交面积约10.3万平，环比大幅上涨82.9%；成交均价约67360元/平，环比上涨20.8%。

“所有中介都在和我说前段时间成交价或者挂牌价有多低，现在价格有多不好谈”。2022年12月刚新婚的林女士，近期在寻找婚房的过程中，发现业主似乎不那么好说话了。

“有一次看中一套房子，让中介去谈价格，业主直接给中介电话挂了，说以后再来砍价就别打电话，后来甚至请了装修队入场干脆自住不打算卖了。”林女士从一开始看龙岗片区的二手房，到14号线开通后看地铁沿线的新房公寓，再到11月份开始转战罗湖的老破小，此前目标就是广撒网拣“笋盘”，但越到年底，“价格越来越不好谈了，可能随着年末各项地产利好政策的出台，不着急的业主普遍都比较硬气”。

从深圳中原研究中心的数据可见，202