我有个朋友两年前在合生湖山国际买了一套两百四十万的房子，如今最多只能卖到两百万。两年间投资房产不仅没有赚钱，而且还亏了四十万。那么你们对房产投资还有兴趣吗？

一个过万户的大盘，拥有名校学区，距离广州最核心地段不超过三十公里，它的房价一直涨不上去。想知道原因吗？想知道原因，跟着我的脚步一起来吧。

本篇文章主要是想让大家明白一些房产投资的逻辑，顺便让大家知道大型楼盘开发商的高端操作，小伙伴们搞起来吧。

曾经万科的王石说过，合生创展是一家航母地产，但是这家航母地产毁于康景物业。合生创展始于香港，炒房的源头也是来自于香港，香港的开发商擅长于炒地皮，合生湖山国际就是一个炒地皮的楼盘。这块地拿地时间是一九九二年，总户数。万户如今拿地快三十年了，房子都还没有卖完，它的利润非常大。大到什么程度呢？就是现在卖五千块钱一个平米，它也是有钱赚的。比如碧桂园云顶卖四万，他卖两万，它的利润比他还要大。合生、湖山国际常年便宜卖，不仅拉低了自己精品的价格，连自己的二十版也成为了竞品。在面对众多一二手接盘侠的时候，同一个楼盘新盘的价格和二手房的价格卖的是一样。百分之九十九的人会选择新房，因为二手房还要给中介费和税费。但是我们反过来看的时候，买新版它就是亏本的，因为二手房还要交税费和中介费，所以新房一直会碾压着二手房，二手房的价格一直会涨不上去，那么这个盘投资我是不介意的。

对于刚需来说，二手房的价格加上税费加上中介费，总价比新房还贵的话，那么就直接选择新房，它的血却是独立预测。在学校办学标准是省一级，教学方式是应试教育，它有偏离教学大纲，偏向于商业化，楼盘户数过万，对于学位只会越来越不够用。它处于管严、快速心谈与黄河的交界处，这里没有地铁，也不可能规划地铁出行方式，要么自驾车，要么乘坐公交车通过广园快速，在不堵车的情况下去到科学城是三十五分钟，去到天河五十分钟。住在这里最便捷的通勤方式就是自驾车。楼盘里面没有配建商业，所以它的商业完全要去蹭翡翠绿瘦的，除了小区门口吃喝玩乐更完全在这里满足。对于他的产品，我觉得完全可以不用吐槽了，因为它的产品面积较大，得房率较低，已经偏离了流行市场，只能靠卖低单价和低总价才能在市场分一杯羹。我们再来分析一下它未来的价值吧。

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这里的位置是处于增城跟黄埔的交界处，这里没有规划。地铁没有大型企业进驻，新塘，拥有黄埔的地理位置，但它确实归真城管，如果他归黄埔区管，它的房价绝对是不一样的。它的接盘侠大多数是来自于天河跟黄埔区。今年黄浦区的房价涨了很多，当时对于红山国际起不到任何刺激作用，因为这里不限购，房价也就少了一层保护罩。比如不远处的保利爱特城跟翡翠绿洲，一个是限购区，一个是不限购区，它的绑架相差了三千块钱以上。限购与不限购对于反家造成的影响有多大，我已经讲过很多次了，这一次我们来讲一讲黄浦区跟增城区的区别。不想买房，在新塘，工作在天河或者黄埔区的人，对于新塘这个大老板有很大的意见。

小道路规划和城市建设大道，一些反常规的操作，比如把垃圾场建在新塘TOD附近，新塘TOD凯达尔这种高帅富。要不大老板也会带头把他整顿整顿一下，如果换成黄浦区附近会搞得漂漂亮亮，对于后期的招商引资会非常给力，这点也就算了。真诚把新塘赚来的钱拿去建山高水远的历程，钱都没有花在刀刃上，就不可能产生较大的价值。相信这一句话会引起很多新塘人的共鸣。

文章到这里该做总结了，投资郊区的超大型楼盘一定要谨慎，八九个疑似都是踩雷的。我曾经讲过很多次，郊区楼盘最抗跌的绝对是地铁加上学区，而它缺少的是地铁，它的操盘方式是以价换量的操盘方式，常年卖低价，新盘价格一直碾压着二手房的价格，所以它的价格一直涨不上去。这就是本期文章所有的内容，要是觉得对你有所帮助，请记得转发给有需要的人。

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